月に10冊は読書している、まにゃです🐈
読書ジャンルは、
など。
今回は、「投資」ジャンルに入る、「まずはアパート一棟、買いなさい！」を紹介します。
不動産投資をされているかたがよくおすすめされている本です。
この本を読むメリット
・不動産投資のリスクやメリット
・物件選びのポイント
・融資の引きかた
・値切りの交渉術
・管理会社の選びかた
がわかる
「まずはアパート一棟、買いなさい！」は、2016年3月に出版された本です。
不動産投資をされているかたにおすすめの本を聞くと、この本が紹介されることがよくあります。
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序章 なぜ不動産投資なのか？
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産は物件が1000個あったら、そのうち3つ程度しか当たりはないと言われる。
手を出すのはそれほど危険だということ。
また不動産投資は、株式投資やＦＸ（外国為替証拠金取引）投資のように少額から始められるものではない。
失敗した場合の損もそれだけ大きいから、なおさら危険ばかりが大きいように感じられてしまう。
でも、不動産投資は短期間に資産が２倍や３倍にはならない代わりに、どんなに不動産の価値が下落してもゼロにはならない。
その点で、FXや株式に比べてリスクは少ない。
それでいて定期預金などに比べリターンは高い。
メリットはお金が借りられることと安定性
不動産投資の最大のメリットは、銀行など金融機関からお金を借りて、つまり他人の資本で勝負することができるという点。
また、不動産の場合、景気動向によって家賃が毎月変動することもない。
さらに、自分の努力次第で利回りを上げられる。
例えば、リフォームや設備を充実させるなど。
他にも、
というメリットもある。
ただし、物件を購入して軌道に乗るまでが大変。
不動産投資の5つのリスク
不動産投資のリスクは次の５つ。
・空室リスク
・風評被害リスク
・流動性の低さ
・取り扱う金額の大きさ
・人付き合いが下手な人には向かない
少子化と世帯数減少が進んでいても大丈夫？
たとえ市場が縮小しても、儲けられる人は儲けれる。
また、地域にもよる。
第１章 地方の一棟アパートか、都心の築古アパートを狙え！
まずは１棟アパートから
将来の経済的安定というレベルで投資をするなら、最初からアパート１棟を狙うべき。
なぜなら、都心の区分所有マンションを増やしていくというやり方は、投資効率が悪いから。
やるなら最初から１棟アパート。
それも少なくとも利回り15％以上、できれば20％前後の高利回りの物件。
投資を始める前に戦略目的を設定すべし
人によって目的は違う。
もしも「年金とは別に毎月10万円」でいいのであれば、家賃が６万〜７万円の都心の区分所有マンションを２部屋ほど運営すればいい。
狙うは地方か、都心の築古１棟アパート
無借金で年間1,000万円の家賃収入と数千万円の実物資産を手に入れるために買うべきは、地方か、都心の築古1棟アパート。
なぜ地方なのか、なぜ都心の築古なのかというと、これは単純に、その条件でなければ高利回りを得ることが難しいから。
利回りの高い物件というのは、言い換えればそれだけリスクの高い物件ということ。
そのリスクをしっかり見極めて、努力によって克服できるのであれば、むしろリスクを取っていこう。
利回り以外に「イールドギャップ」を重視せよ
イールドギャップとは、利回りからローンの金利を差し引いた数字で、最低でも12%はほしい。
資産よりも「稼働産」を買うべし
「売ったらいくらになる」という価値よりも、「継続的にどれくらいの現金を生み出してくれるか」という稼働力（＝収益性）を重視すべき。
自己資金に最低300万円は必要だそうです！
ニッチを狙う
手間はかかるが築古物件に手を加える。
時代はどんどん変わっていくから、センスを磨き、常に入居者ニーズを察する感覚を養 っていけば、新興大家さんでも勝てる可能性はある。
ニッチを探す
基本的にチェックすべきは投資家向け収益物件専門のサイト。
掘り出し物を見つけるなら、「Ｈｏｍｅｓ」や「アットホーム」といった大手ポータルサイト。
普通の利回りの物件でも、掲載日に注目する。
掲載してから長い時間たっている物件というのは、ずっと売れ残っているわけで、そこに値引きのチャンスがある。
もともと高利回り物件を高利回りで買うのではなく、普通の利回りの物件を高利回りで買うのが最上の策。
地方に物件を買うなら、基本的に土地勘のあるところに。
地方に物件を買うときは、最低限として敷地内に全世帯分の駐車場が確保されていること。
建物規模は大きすぎないほうがいい
建物のボリュームは大きすぎないほうがいい。
なぜなら、ボリュームの大きい物件は、なにかあったときのインパクトが大きく、なにかと経費がかさむことが多いから。
単身者向けの物件とファミリー向け物件の場合、専有面積が倍になるから家賃も倍取れるというものではなく、実際は数割増し。
そしてリフォーム代は、単身者向けの物件と比べて数倍かかる。
さらに、大きいと固定資産税も多くかかる。
売りたくなった場合も、こぶりな物件は現金で買える人が多いので売りやすい。
都心の築古アパートはボロくても問題なし
都心の築古アパートはボロくても問題ない。
最寄り駅の大きさや駅までの距離といった利便性が難点を吸収してくれる。
木造建築は補修や補強が容易。
リフォーム費用とリフォーム後の姿を想像するのが大事。
借地権がある物件
借地権がある物件は、家のみで土地は権利を入手できない。
たがって、一定の借地料や更新料を払わないといけない。
更新料がない地域もあるので聞いてみて、もし更新料がなければお得。
こういう物件はNG
次のような、ベースとなる土地に問題があって、どうすることもできない物件はNG。
・地盤が傾いている場所
・湿気がこもる
・雨漏りが長期間放置されている
マンションよりも木造アパート
鉄筋コンクリートづくりのマンションのほうが資産価値は高く融資も受けやすいが、そのぶん固定資産税が高い。
3階以上のマンションと2階建てアパートでは、容積が同じでも修繕費が変わる。
3階以上のマンションの場合、エレベーターや水ポンプなどが高い。
融資が引きやすいという理由で買うのは危険
本書でおすすめする物件は、銀行はあまり融資してくれない。
銀行が融資をしたがる物件は、資産性は高いが同時に利回りが低い傾向にある。
なので、融資よりも高利回りかどうかを優先する。
第3章 資産価値が低くても銀行から融資を引く秘訣
融資の基準はころころ変わる。
借りやすい時期に借りる。
地方や築古物件を購入するなら、地銀、信金、信用組合から借りる。
きちんと事業計画書を用意して信頼関係を作る。
数多くの金融機関をあたる。
民間で難しい場合は日本政策金融公庫。
ただし、物件への評価が厳しい。
公庫を利用するなら自己資金を多く用意する必要がある。
第4章 購入価格は自分で決める！値切りの交渉術
自分の中でここまでなら買ってもいいというラインを決めておく。
キャッシュフローを計算して予算を決める際に、購入コストや管理費用、リフォーム費用を考慮する。
値引きしてもらうために、駅から遠いなど大家の努力ではどうにもならないところから攻める。
相談させていただくというスタンスで、自分の主張はしっかり伝える。
有利に交渉するためには相手を知ること。
相手の値引きラインがわかれば交渉しやすい。
売り主の情報は仲介業者から収集する。
リフォームの見積もりをとって、値下げ交渉の材料にする。
また、将来大規模修繕したときにどれくらいかかるかも聞いておく。
そして、長期修繕計画書を事業計画書に書いておく。
築古物件の場合は住宅総合保険と地震保険に入っておく。
第５章 物件管理はプロにお任せ！いい管理会社の選び方
管理会社は地元の会社のほうがいい。
大家主導のリフォームができない管理会社はNG。
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そのほか、
・第６章 リフォームについて
・第７章 入居者をつけるコツ
・第８章 リクスに負けない運用
など、不動産投資に必須の知識が盛りだくさんです。
紙の本を購入して、手元に置いて、参照しながら投資を行うのがいいというレベルの内容！
大家さんたちが本書をおすすめするのも納得です。
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