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投資や副業で2千万円失ったけど、実質4年で資産3千万円超え。失敗談、初心者向け投資・節約・副業、子供のお金の教育を発信!

TECROWD(テクラウド)は怪しい?メリット・デメリットまとめ/不動産クラウドファンディング

 

投資歴約15年の、まにゃです。

投資信託ETFに毎月約20万円投資しています。

まだ資金があるので、リスク分散できる投資先を探していました。

 

そこで、2021年から不動産クラウドファンディングに投資を開始。

ためしに200万円運用し、約8カ月で10万円以上の利益が出た!

 

不動産クラウドファンディングは株価と違う動きをするので、リスク分散先としておすすめ。

 

詳しくはこちらの記事へ。

リスク分散のために不動産投資するなら、不動産クラウドファン ディング!

 

いくつかの不動産クラウドファンディング運用会社を利用していますが、今回は「TECROWD(テクラウド)」の紹介です。

 

TECROWD(テクラウド)がおすすめな人

インデックス投資のリスク分散先を探している

海外不動産に手軽に投資したい

ほったらかし投資をしたい

10万円以上のゆとり資金がある

高利回り案件を狙いたい

 

 

 

 

そもそも、不動産クラウドファンディングが何かわからないかたは、まずはこちらの記事へ。

不動産投資のクラウドファンディングとは?年利10%超え!【実践ブログ】

 

 

TECROWD(テクラウド)のメリット

不動産投資クラウドファンディング運用会社は20社以上ある中でも、TECROWD(テクラウド)は比較的新しいです。

 

2021年2月からサービス開始。

 

不動産クラウドファンディング自体は2019年から始まっています。

 

以下のようなメリットがあったので、私はTECROWD(テクラウド)で投資を始めました。

 

海外不動産へも投資できる

ほとんどの不動産クラウドファンディング運用会社は、国内の不動産しか扱っていません。

 

TECROWD(テクラウド)なら、国内だけでなく、海外不動産も取り扱っています。

 

海外では、経済発展がすさまじい新興国オフィスビルやレジデンスへ投資。

国内にいながら、経済発展中の国に投資できるっていいですよね!

 

日本も経済成長していたころは、土地の値段が跳ね上がりました。

 

ぜひ、投資したいですね。

 

 

高利回り案件がある

国内の不動産投資クラウドファンディングの利回りは、平均3~5%程度

 

TECROWDはほぼすべての案件が7~9%と平均の倍ほどありました。

 

※想定利回りです

 

 

日本の建設会社が品質管理

新興国への投資ということで、物件の品質面に不安がありませんか?

 

なんと、TECROWD(テクラウド)では、日本の建設会社TECRAが工程・品質の管理・監督責任を持っています。

 

TECRA2001年に創業してから、不動産特定共同事業、建築一式工事、土木工事、設計及び監理、海外開発、不動産の売買を行ってきた歴史ある会社です。

 

 

為替リスクに対するリスクヘッジ

海外不動産へ投資するということは、外貨で投資を行うということ。

 

TECROWD(テクラウド)では、現地の金融機関と提携することで、為替変動リスクを軽減しています。

 

あなたは「日本円」で投資することができ、分配金の支払いや元本の返還も「日本円」で行われます。

 

とはいえ、為替リスクがゼロというわけではありません

 

 

国内案件も高利回り

TECROWD(テクラウド)は、国内の不動産へも投資できます。

 

障がい者向けグループホームの案件では、想定利回りが11%となっていました。

 

社会性のあるプロジェクトを運用しており、安心感があります。

 

 

投資家を優先的に保護する仕組み

不動産クラウドファンディングは、元本保証ではありません

投資なら当然ですね。

 

でも、TECROWD(テクラウド)では、できる限り投資家の元本を守るために「優先劣後方式」を採用しています。

 

具体的には、一部TECROWD(テクラウド)が出資をし、もし物件価格が下落した場合は、TECROWDが出資した分から優先的に損失を補填します。

 

一部「優先劣後方式」ではない案件があるので、要確認

 

 

決算情報を開示

TECROWD(テクラウド)は決算情報の開示も行っており、運用会社の財務状況をよく吟味することができます。

 

資金繰りがやばそうな運用会社の案件は、避けたいですよね(笑)

 

【TECROWDへの登録はこちらから】

TECROWD

 

 

TECROWD(テクラウド)の基本情報

運営会社 TECRA株式会社

設立       2001年5月

資本金   1億5,660万円

期待利回り(年利) 7.0~11.0%

 

 

 

TECROWD(テクラウド)で投資を始める流れ

TECROWD(テクラウド)はWEBのみで完結するので、投資が簡単♪

以下のような流れです。

 

①投資家登録(WEBで10分あれば完了)

②TECROWD(テクラウド)に掲載された案件に応募

③当選したら、資金を銀行振込

④運用期間が終了したら、分配金が口座に振り込まれる

 

③~④のあいだに、TECROWD(テクラウド)が投資家から集めたお金で不動産を購入し、運用します。

 

そして、入居者からの賃料や売却益で利益をあげます。

 

その利益が、運用期間終了後に、投資家に分配金として還元されます。

 

すべてWEBで完結するし、ほったらかしなので楽!

 

 

TECROWD(テクラウド)の過去案件

過去の案件に、以下のようなものがありました。

 

TECROWD29号ファンド Three City Towers

 

募集想定利回り 年利9.00%

運用期間(予定)12ヶ月

募集期間 2022/03/24〜2022/04/20

募集金額 407,000,000 円

カザフスタン / アルマティ

 

 

TECROWD28号ファンド グリーンライフ小石川

 

募集想定利回り 年利4.50%

運用期間(予定) 24ヶ月

募集期間 2022/03/10〜2022/03/31

募集金額 32,000,000 円

日本 / 東京

 

たまたまこの国内案件の利回りは平均的だったけど、国内案件でも高利回りがあった!

 

 

TECROWD(テクラウド)のデメリット

ここまで、メリットを書いてきましたが、もちろんデメリットもあります。

 

以下のことに注意しましょう。

 

元本保証・利回り保証ではない

基本的に、不動産クラウドファンディングを含め、投資は元本保証ではありません

 

とはいえ、TECROWD(テクラウド)の場合は前述したとおり、できる限り投資家の利益を守る仕組みの案件もあります。

 

 

海外不動産は現地へ見に行くのが困難

実際の物件を見て投資したいという人にとっては、海外不動産への投資は現地へ行くのが難しいのでデメリットかもしれません。

 

ただ、国内不動産であっても、現地まで物件を見に行く人はかなり少ないと思います。

 

実際、不動産クラウドファンディングの国内案件はほぼ東京ですが、私は大阪在住なので見に行ったことはありません。

 

それでも、物件情報などが公開されているので、それを見て判断して投資しています。

 

 

カントリーリスクがある

海外不動産にはつきもののカントリーリスク

投資先の政治や経済・環境変化によって、市場価格が大きく変動する可能性があります。

 

特に新興国では、経済制度やインフラが整っていない場合もあり、災害で思わぬ打撃を受けることがあります。

 

ちなみに、日本では災害リスク(地震や台風)が他国に比べて高いですね。

 

 

為替リスクがある

海外の不動産に投資するので、為替リスクがあります。

 

前述の通り、為替リスクをできる限り少なくするために、現地の金融機関と提携しています。

 

とはいえ、完全に為替リスクがなくなるわけではありません

 

 

高利回りな分、それなりのリスクがあるので要注意。

 

 

運用実績が少ない

TECROWD(テクラウド)はサービス開始してまだ1年程度。

 

運用終了している案件がまだ4件しかありません。

これまで募集した案件は29件です。

 

公式サイトに、運用終了した案件の実際の利回りが書かれていませんでした。

 

ネットやTwitterを調べたところ、元本割れにはなっていないようなので、想定通りの利回りで配当金が支払われたと推測されます。

 

 

投資額は10万円から

他の不動産クラウドファンディングでは、1万円から投資が可能

 

TECROWD(テクラウド)では最低でも10万円必要になるので、ちょっとハードルが高いと感じる人もいるかもしれませんね。

 

とはいえ、利回りが5~10%程度なので、ある程度資金があったほうが、分配金も増えやすくなります。

 

ぜひ、節約などでゆとり資金を作って、投資しましょう。

 

 

TECROWD(テクラウド)のまとめ

 

TECROWD(テクラウド)のメリット

 

海外不動産へも投資できる

高利回り案件がある

日本の建設会社が品質管理

為替リスクに対するリスクヘッジ

国内案件も高利回り

投資家を優先的に保護する仕組み

決算情報を開示

 

 

TECROWD(テクラウド)で投資を始める流れ

 

投資家登録(WEBで10分あれば完了)

②TECROWD(テクラウド)に掲載された案件に応募

当選したら、資金を銀行振込

運用期間が終了したら、分配金が口座に振り込まれる

 

 

 

TECROWD(テクラウド)のデメリット

 

元本保証・利回り保証ではない

海外不動産は現地へ見に行くのが困難

カントリーリスクがある

為替リスクがある

運用実績が少ない

投資額は10万円から

 

海外不動産への投資ができて、高利回り案件が多いTECROWD(テクラウド)。

銀行預金をしているだけでは増えないので、ぜひ賢く投資しよう!

 

TECROWD(テクラウド)の登録はこちらから。

 

TECROWD

 

 

 

高利回りな分、リスクもあるので要注意!

 

また、常時案件の募集があるわけではないので、他の不動産クラウドファンディングにも登録をおすすめします。

 

私は厳選した結果、以下の運用会社も利用しています。

 

【COZUCHI】

COZUCHI

 

COZUCHIについて、詳しくはこちらの記事へ。

COZUCHI(コヅチ)は怪しい?メリット・デメリット体験談まとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

 

【CREAL】

CREAL

 

【ASSECLI】

ASSECLI(アセクリ)

 

各社の詳細や、なぜこの会社を選んだかは、後日記事を書きます。

 

 

【関連記事】

ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?結論 【不動産投資ブログ④】

 

不動産クラウドファンディングとREITの違いは?投資歴15年の著者のおすすめ

 

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ロボロックE4は「デバイスがオフライン」のほうがメリットあり!?【時短家電ロボット掃除機レビュー】

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倹約しながらも、時短家電にはお金をかけている、まにゃです!

 

お金は働けば稼げるけど、時間はどうしたって戻ってこない。

だからこそ、時短家電には惜しみなくお金をかけます。

 

今回は「ロボット掃除機」ロボロックE4を6カ月使ってみたレビュー。

 

正直、ロボット掃除機には全然期待してなかった。

 

結果、大満足!!

先日レビューした食洗機よりも、満足度が高いです。

 

ロボロックE4を実際に使ってみてどうだったかや、「デバイスがオフライン」のほうがメリットがあるんじゃないかといった、裏技まで紹介。

 

この記事を読むメリット

・安価なロボット掃除機ロボロックE4の実力がわかる

・最近のロボット掃除機のすごさがわかる

・使用する際の注意点や、ちょっとお得になる裏技がわかる

 

 

 

 

ロボロックE4のスペック

ロボロックE4は、ロボロックシリーズの中でも1番安い機種ですが、機能は充実しています!

 

吸引力が強い

ロボロックE4の吸引力は2,000Pa(パスカル)。

直径8mmのパチンコ玉でも吸い込める力。

 

上位機種は吸引力が2,500 Paなどもっと強くなりますが、2,000Paでもかなりの吸引力。

 

残念ながら、ルンバなど他の有名なロボット掃除機が吸引力を公表していないので数字比較できません。

 

しかし、後ほど詳しく書きますが、吸引力には満足です。

 

また、カーペットモードを搭載していて、カーペットを掃除する際は吸引力を上げてくれます。

 

 

吸引と水拭き掃除が同時にできる

水タンクに給水し、モップを取りつけておくことで、ゴミの吸引と同時に床の水拭きをしてくれます。

 

水のタンク容量は180ml。

水拭きの水量は、2段階で調節可能。

 

 

パワフルな大容量バッテリー搭載

ロボロックE4は、5,200mAhの大容量リチウムバッテリーを採用。

 

サイレントモード・吸引のみの場合なら、最大で約200分連続して吸引掃除ができます。

 

 

マッピング機能で効率的な掃除

Wジャイロセンサー、モーショントラッキングセンサーを搭載。

フロア全体の間取りを把握し、部屋をコの字状に効率よく掃除してくれます。

 

また、落下防止・衝突防止といったセンサーもついています。

 

 

大容量ダストボックス

ダストボックスの容量は約640ml。

日常的に掃除していれば、ダストボックスのゴミ捨ては2~3日に1度程度で済みます。

 

ダストボックスは基本的に水洗いです。

 

水洗いしていなかったら、吸い込んだごはん系のゴミのせいで、フィルターがカビました・・・。

 

 

スマートフォンアプリに対応

Wi-Fiスマホアプリとの連携が可能。

 

掃除開始や終了の指示、掃除予約、掃除結果の確認などが、スマホでできます。

 

 

段差も乗り越える

約2cm程度の段差を乗り越えて掃除してくれます。

 

上位機種は、吸引力・ダストボックスの容量・水タンクの容量・マッピング機能などがより良くなっています。

 

それでは、実際の使用感をレビューしていきます。

 

 

ロボロックE4のデメリット

ロボロックE4と上位機種を比べたときに、デメリットだと感じたのは以下の点です。

 

マッピング機能が劣る

ロボロックE4のマッピング機能は効率的に掃除してくれるんですが、マップを保存してくれません。

 

そのため、毎回マップを作成することになるので、マップを保存できる上位機種と比べると非効率。

 

特に、間取りが違う複数の部屋を掃除する場合。

 

とはいえ、11㎡(間取りは12畳)を20分弱で掃除してくれるので、まぁいいかな、というところ。

 

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家具などの配置によって、同じ㎡数でもかかる時間は違います。

 

 

進入禁止・水拭き禁止エリアの設定がめんどう

ロボロックE4は、進入禁止・水拭き禁止エリアを設定しようと思うと、専用のテープを購入し、それを該当エリアに貼らないといけません。

 

購入が手間だし、テープを貼りっぱなしにするのもどうかというところ。

 

上位機種であれば、アプリで進入禁止・水拭き禁止エリアを手軽に設定できます。

 

私は対策として、折りたたんだ段ボールなどで通路をふさぐことにしました。

 

例えば、玄関。

こんな感じで段ボールを設置して、ブロック。

 

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うまくいきました。

 

他は特に入られて困るところはありませんでした。

 

カーペットを水拭きされると困るかと思いましたが、水拭きの水量を多くしてもべちょべちょになるわけではないので、気になりませんでした。

 

 

上位機種に比べてデメリットだと感じたのはこれくらいで、致命的なものではありませんでした。

 

 

 

ロボロックE4のメリット

それでは、ロボロックE4の良いところをレビューしていきます。

 

吸引力が満足できる

基本的に、普通に暮らしていて出る埃や髪の毛などの細かいゴミはしっかり吸ってくれます。

 

また、部屋の隅もそこそこ吸ってくれます。

 

こんな感じの、自分で掃除機で吸っても取りにくそうな場所でも、しっかり吸ってくれました。

 

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とはいえ、「いつもここの隅は埃が残っているなぁ」という場所もあります(笑)

ですが、隅なので私は気になりません。

 

 

自分だと掃除しにくい場所も行ってくれる

机の脚の間や狭い隙間などに入っていって掃除してくれます。

 

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こんな机の脚の間もばっちり!

 

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ラックの下に設置していたゴキブリホイホイを弾き飛ばしてしまうのはちょっと困りもの(笑)

 

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狭いソファー下も難なく入っていきます。

 

 

5歳息子でも操作できる

5歳息子に、ロボロックE4の電源ON、掃除開始、掃除終了、その後のゴミ捨てまでやってもらっています。

 

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子供でも操作できるので、親から見ると本当に完全に掃除を自動化できます(笑)

 

ロボロックE4に「そーじ君」という名前をつけて、しっかりお世話してくれています。

 

 

床拭きをばっちりしてくれる

私が特に気に入っているのは床拭き機能。

 

いつも、1週間に1度、ケルヒャーを出してきて15分くらいかけて床拭きをしているんですが、これが完全にやらなくてよくなったので助かっています!

 

おかげで床はいつもピカピカ。

 

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ロボロックE4を使う時の注意点やコツ

以下、ロボロックE4を使う時の注意点やコツを書きます。

 

「デバイスがオフライン」のほうがメリットあり

スリープ状態にしていれば「デバイスはオンライン」状態で、アプリで電池残量を確認出来たり、掃除スタートを遠隔操作できたりします。

 

でも、これ、めっちゃ待機電力を使っているんです。

 

説明書を読むと、常に充電状態にしてねと書いてあるんですが、試しに充電せずにおいておいたところ、1日程度で充電残量が0に。

 

そこで、電源を完全に切って(電源ボタン長押し)、アプリで見たときに「デバイスがオフライン」状態にしてみました。

 

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するとなんと、1週間くらいは充電がもつように!

 

ロボット掃除機は人がよくいる場所に置いているし、別の部屋を掃除する場合は運んであげないといけないので、実は遠隔操作をする必要性ってあまりなかったりする。

 

スマホでアプリを立ち上げて掃除開始を押すのと、自分で本体にある掃除開始ボタンを押しに行くのはそんなに変わらない。

 

なので、実は「デバイスはオフライン」状態にしておいたほうがメリットはあると思います。

 

予約掃除したい場合はオンラインにしておかないといけないですけどね。

 

 

コードや紐類に要注意

コードや紐類は絡まると、取るのがとても大変。

下手をすると故障する恐れがあります。

 

こういうコード類はもちろん邪魔にならないところに避難させないといけません。

 

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意外と見落としていて絡まったのが、ソファーカバーを止める紐。

 

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初回運転時に、見守りながら掃除してもらっていた時に絡まったので、すぐ救出できましたが、発見が遅れていたらどうなっていたことか・・・。

 

とか言いながら、発見が遅れた事例がありました。

カーペットのほつれて出ている紐です。

当初は、少ししか出ていなかったので絡まらなかったのですが、ある日、盛大に絡まりました(笑)

 

発見がだいぶ遅くなったので、がっつり絡まっていてほどくのが大変でした。

 

 

ぜひ、これらの点に注意して、ロボロックE4を使ってみましょう!

 

私は週に1回、30分かけて徹底的に吸引掃除&拭き掃除をし、あとは2日に1回軽く掃除機をかけていましたが、それを一切しないでよくなりました。

 

時短家電の中でも、洗濯乾燥機と並ぶ便利さです。

 

しかも、これだけの機能でロボロックE4はたったの3万円程度!

もっと早く買えばよかった~!!

 

 

【関連記事】

ホットクックは予約で腐る?メリット・デメリット・アプリのレビュー

 

賃貸でも食器洗い乾燥機!パナソニックの据え置き型 メリット&デメリット【時短家電レビュー】

 

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リスク分散のために不動産投資するなら、不動産クラウドファン ディング!

投資歴約15年の、まにゃです🐈

 

NISAもiDeCoも満額やって、「次の投資先を探している」という人も多いのでは?

 

せっかくならリスクが分散できる投資先にしたいですね。

 

私は、

 

・個別株投資

投資信託

ETF

REIT

・仮想通貨

・FX

・FX自動売買

信用取引

・不動産クラウドファンディング

・不動産投資(物件検討中)

 

と、様々なものに手を出しました。

 

投資信託ETFへの投資の次におススメなのは、「不動産クラウドファンディング

 

私は約8カ月で年利10%以上の運用をすることができました。

 

リスク分散の面からも、不動産クラウドファンディングは向いている。

 

詳しく説明していきます。

 

この記事を読めば

インデックス投資以外のリスク分散先が見つかる

・不動産クラウドファンディングの魅力がわかる

税金面でもお得な投資先がわかる

 

 

 

 

 

不動産クラウドファンディングとは

 

不動産クラウドファンディングとは、不動産を利用した事業を行う運営会社に、インターネット経由で複数人が投資をするものです。

 

その事業がうまくいったら、その利益が出資者に分配されます。

 

詳しくはこちらの記事へ。

不動産投資のクラウドファンディングとは?年利10%超え!【実践ブログ】

 

 

私の運用実績

私が不動産クラウドファンディングを始めたのは2021年9月。

 

学資保険を解約して100万円の元手ができたので、それを運用しています。

 

なんと、たった8カ月でプラス10万円以上入金された♪

 

※下記以外に、20%源泉徴収されたお金を確定申告で別途、全額取り戻しているのでさらに+2万円!

 

 

つまり、年利10%以上

 

すごすぎでしょう。

 

しかも、インデックス投資と同じで、投資をしたらあとはほったらかし

 

忘れたころに、分配金の振り込みのお知らせメールが届きます。

 

ちなみに、私がプラス10万円をゲットできたのは、こちらの不動産クラウドファンディング運営会社

 

COZUCHI

 

大人気で、案件への出資がなかなか当選できなくなってきました。

(抽選OR先着)

 

登録無料なので、登録して応募だけでもやっておきましょう。

 

先着案件は数秒で完売します。

 

 

不動産クラウドファンディングがおすすめの理由

 

まず、インデックス投資の代表格、投資信託と比べても遜色ありません

 

・専門知識が無い投資初心者でも始められる

・物件をプロが探してくれている

ほったらかしでOK

約1万円から投資可能

・投資期間が数か月から数年と短期間も選べる

・定期預金より利回りが良い

 

そしてさらに、以下のようなメリットもあります。

 

売買のタイミングを計らなくていい

不動産クラウドファンディングは、運用会社によって運用期間が決められています。

3カ月~1年くらいのものが多いです。

 

その間、いつ売ろうかとタイミングを計る必要がなく、気が楽です。

 

本当にほったらかしにできます。

 

 

課税率が株式よりも低くなる人が多い

株や投資信託の課税率は誰でも約20%

 

一方、不動産クラウドファンディング「雑所得」のため、総合課税

 

つまり、個人の所得額によって税率が変わります。

 

具体的には、課税所得金額が1,000万円から694万9,000円までの人は税率が20%より少なくなります。

 

しかも、課税所得は総所得から所得控除を差し引いたものなので、大抵の人が20%より少なくなります。

 

ただし、分配金は源泉徴収されるので、税金を取り戻すためには確定申告が必要です。

 

簡単なので、そのあたりも追って記事にします。

 

 

REITとの比較

 

不動産へ投資する商品に、REIT不動産投資信託があります。

 

REITに比べて不動産クラウドファンディングのほうが、

 

安全性が高い

・案件によっては高利回りになる

株式とは違う値動きでリスク分散できる

・多くの人にとっては課税が少なくなる

 

というメリットがあります。

 

詳しくはこちらの記事へ。

不動産クラウドファンディングとREITの違いは?投資歴15年の著者のおすすめ

 

特に、REITは株価と連動した値動きをしますが、不動産クラウドファンディングは株価と連動しないので、リスク分散先を探している人におすすめ!

 

 

不動産クラウドファンディングのデメリット

 

不動産クラウドファンディングは、投資信託REITに比べると、以下のようなデメリットがあります。

 

長期の複利運用はできない

基本的には数か月~数年の運用です。

長期運用はできません。

 

ただし、最初の案件で得た分配金をそのまま次の案件に再投資して、ある意味複利運用する、ということはできます。

 

 

運用会社の倒産リスクがある

個別株であれば企業の倒産リスクがあります。

不動産クラウドファンディングも同じで、運用会社が倒産するリスクがあります。

 

1案件への投資となるため、リスク分散できません

 

運用会社はしっかり選びましょう。

 

 

基本的には途中換金できない

基本的には、運用会社が決めた運用期間中は換金できません。

 

途中換金できる案件もありますが、手数料がかかります。

 

とはいえ、運用期間は3カ月から選べるので、心配であれば運用期間が短い案件を選ぶといいでしょう。

 

 

人気案件に投資できないことがある

不動産クラウドファンディングは募集総額がそんなに高くないため、全員が投資できるものではありません

 

特に、私が8カ月で10万円の利益を出した「COZUCHI」という運営会社の案件はどれも大人気。

 

以下のバナーから、登録に進めます。

 

COZUCHI

 

COZUCHIについて、詳しくはこちらの記事へ。

COZUCHI(コヅチ)は怪しい?メリット・デメリット体験談まとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

先着案件は、数秒で完売。

サイトへのアクセスすらできずに終わります(笑)

 

そこで、複数の不動産クラウドファンディング運営会社に登録しておくことをおすすめします。

 

いずれも登録は無料で、証券口座を開設する感覚で簡単に開設できます。

 

分配金入金口座情報とマイナンバーを用意して、登録しましょう。

5分もあればできます。

 

私は厳選した結果、以下の運用会社も利用しています。

 

【TECROWD】

TECROWD

 

TECROWDの詳細はこちらの記事へ♪

TECROWD(テックラウド)は怪しい?メリット・デメリットまとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

【クリアル】

CREAL

 

【ASSECLI】

ASSECLI(アセクリ)

 

各社の詳細や、なぜこの会社を選んだかは、後日記事を書きます。

 

 

以上、この記事がお役に立てば嬉しいです。

 

堅実な資産形成で、今も未来もわくわく過ごしましょう♪

 

分配金でおいしいご飯を食べよ~っと。

 

お得情報

不動産クラウドファンディングの分配金は、20%源泉徴収されます。

 

が、投資信託の分配金などと違って課税を0%にすることができます!

 

・ブログ等副業をしている

・所得額がそんなに多くない

いずれかの条件に当てはまる人は、以下の記事もご覧ください。

白色申告とは。会社員でも家賃などを経費にすることで、副業で節税できる!【税務相談結果】

 

【関連記事】

REIT(リート/不動産投資信託)とは?メリットやデメリットは?簡単に不動産に投資できる!

 

ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?結論 【不動産投資ブログ④】

 

 

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不動産クラウドファンディングとREITの違いは?投資歴15年の著者のおすすめ

投資歴約15年の、まにゃです🐈

 

リスク分散のための投資先を探していませんか?

 

私は、

 

・個別株投資

投資信託

ETF

REIT

・仮想通貨

・FX

・FX自動売買

信用取引

・不動産クラウドファンディング

・不動産投資(物件検討中)

 

と、様々なものに手を出した。

 

中でも、非課税口座(NISAやiDeCo)での、投資信託ETFへの投資が1番おすすめ。

 

次におススメなのは、「不動産クラウドファンディング」。

 

なんと、100万円をたった8カ月運用しただけで、プラス11万円以上入金されました♪

 

※下記以外に、20%源泉徴収されたお金を確定申告で別途、全額取り戻しているのでさらに+2万円!

 

 

つまり、年利10%以上

 

すごすぎでしょう。

 

今回は、「不動産クラウドファンディング」と似ているREIT」との違いを簡単に解説します。

 

なぜREITよりもおすすめかわかる!

 

この記事がおすすめの人

・投資初心者

インデックス投資の他の投資先を探している人

・株式のリスク分散をしたい人

・不動産投資に興味がある人

・資金にゆとりがある人

 

 

 

 

 

 

ちなみに、私がプラス10万円をゲットできたのは、こちらの不動産クラウドファンディング運営会社

 

COZUCHI

 

大人気で、案件への出資がなかなか当選できなくなってきました。

(抽選OR先着)

 

登録無料なので、登録して応募だけでもやっておきましょう。

 

先着案件は数秒で完売します。

 

 

不動産クラウドファンディングとは

 

不動産クラウドファンディングとは、不動産を利用した事業を行う運営会社に、インターネット経由で複数人が投資をするものです。

 

その事業がうまくいったら、その利益が出資者に分配されます。

 

詳しくはこちらの記事へ。

不動産投資のクラウドファンディングとは?年利10%超え!【実践ブログ】

 

 

REITとの違い

 

不動産に投資する商品に、REITがあります。

 

REIT不動産投資信託と呼ばれるもので、投資信託感覚で不動産に投資できます。

 

詳しくはこちらの記事へ。

REIT(リート/不動産投資信託)とは?メリットやデメリットは?簡単に不動産に投資できる!

 

それでは、不動産クラウドファンディングREITは何が違うのか簡単に解説します。

 

違い① 投資経路

REIT投資信託と同じで、証券会社経由で投資します。

 

一方、不動産クラウドファンディングは、運営会社のサイトから気になる案件を選んで直接投資します。

 

 

違い② 市場規模

 

REITは、1銘柄の時価総額が数百億~数千億円です。

 

一方、不動産クラウドファンディングは、総額数千万~数億円程度

 

高額な案件がたくさんあるわけではないので、ある案件に全員が投資できるわけではありません

 

「抽選方式」や「先着方式」が採用されています。

 

 

違い③ 投資対象の規模や選択肢

 

REITは、1銘柄で複数の、様々な場所にある、様々な種類の不動産に投資できます。

そのため、具体的な物件情報は不明です。

 

一方、不動産クラウドファンディングは、特定の投資物件が決まっています。

投資対象物件の詳細を見て、投資するかどうか決めることができます。

 

分散効果はREITのほうが高いですね。

 

 

違い④ 換金性

 

REITは、株式や投資信託と同じように、基準価格が日々変動します。

投資家は、購入・売却のタイミングを自分で決められるので、いつでも換金できます。

 

一方、不動産クラウドファンディングは、日々の価格変動はなく、運営会社が決めた運用期間終了時に、高く売れればそれが分配金になります。

 

また、賃料収入を狙った投資案件であれば、決まった期日に決まった賃料が分配金として入ってきます。

 

途中換金可能な案件もありますが、基本的には「好きな時に換金できない」と覚えておきましょう。

 

 

違い⑤ 利回り

 

REIT3%前後の利回りになることが多いです。

 

一方、不動産クラウドファンディングは、運営会社や案件によって異なり、利回りは3~20%と幅広いです。

 

 

違い⑥ 株価との相関性

 

REITは、株式市場の変動に大きく左右されます。

株式市場が暴落したときは、REITも暴落しています。

リーマンショック時には、REITのほうが下落幅が大きかった。

 

一方、不動産クラウドファンディングは、日々の価格変動がなく、株式市場の影響がほとんどありません

 

この点で、現在、株式や投資信託に投資している人にとっては、良いリスク分散先となります。

 

 

違い⑦ 課税のされかた

 

REITは株式と同じで、分離課税(約20%)

REITの売却損益は損益通算が可能で、特定口座<源泉徴収あり>も利用できます。

 

分配金は、分離課税と総合課税を選択することも可能ですが、配当控除や損益通算はできません。

 

 

一方、不動産クラウドファンディングの分配金は、総合課税(雑所得)です。

個人の総所得額によって税率が変動します。

 

とはいえ、20%で源泉徴収されています。

 

総合課税での所得税率が20%よりも低いのであれば、確定申告することによって源泉徴収されすぎた税金が還ってきます

 

具体的には、課税所得金額が1,000万円から694万9,000円までの人

 

課税所得=額面年収ではないです。

 

課税所得は、額面年収から所得控除を差し引いたものなので、課税所得<額面年収になります。

 

つまり、所得税率が20%以上の人ってかなり少ない

 

税金についてはこちらの記事をご覧ください。

所得税の計算方法を知って会社員でも節税!多く源泉徴収された税金が還付される。

 

 

また、不動産クラウドファンディングの分配金は、損益通算や損失の繰越はできません。

 

源泉徴収されているので、税金を取り戻さないなら確定申告の必要はありません

 

(ただし、自治体への住民税の申告は必要)

 

 

違い⑧ 価格変動リスク対策

 

REITも不動産クラウドファンディングも、元本保証ではありません

 

ですが、不動産クラウドファンディングは、投資家の出資額の最低〇%を保証する「優先劣後方式」を採用している案件もあります。

 

何%を保証するかは、運営会社によって異なります。

 

 

まとめ

 

REITと不動産クラウドファンディングを比較した場合です。

 

REITのメリット】

換金性が高い

分散投資ができる

・投資先の種類が豊富

 

REITのデメリット】

・価格変動、元本割れリスクの対策が無い

・自分で不動産を選べない

・税率は一律約20%

・株式に対するリスクヘッジにならない

 

【不動産クラウドファンディングのメリット】

完全にほったらかしにできる

元本割れ対策がある

利回りが高い案件もある

・投資対象を自分で選べる

税率は5%や10%になる人が多い

株式に対するリスクヘッジになる

 

【不動産クラウドファンディングのデメリット】

・運用会社の倒産リスクがある

・基本的には途中換金できない

・人気案件に投資できないことがある

 

 

不動産クラウドファンディングREITと比較すると、

 

安全性が高い

・案件によっては高利回りになる

・株式とは違う値動きでリスク分散できる

・多くの人にとっては課税が少なくなる

 

のでおすすめ。

 

 

私はいくつかの不動産クラウドファンディング運営会社を利用していますが、中でもNo1はCOZUCHI

 

以下のバナーから、登録に進めます。

 

COZUCHI

 

COZUCHIについて、詳しくはこちらの記事へ。

COZUCHI(コヅチ)は怪しい?メリット・デメリット体験談まとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

また、「COZUCHI」は人気過ぎてなかなか当選しないので、複数社に登録しておきましょう。

 

私は厳選した結果、以下の運用会社も利用しています。

 

【TECROWD】

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TECROWDの詳細はこちらの記事へ♪

TECROWD(テックラウド)は怪しい?メリット・デメリットまとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

【CREAL】

CREAL

 

 

【ASSECLI】

ASSECLI(アセクリ)

 

各社の詳細や、なぜこの会社を選んだかは、後日記事を書きます。

 

 

以上、この記事がお役に立てば嬉しいです!

 

不動産クラウドファンディング効率的に運用しちゃいましょう♪

 

 

お得情報

不動産クラウドファンディングの分配金は、20%源泉徴収されます。

 

が、投資信託の分配金などと違って課税を0%にすることができます!

 

・ブログ等副業をしている

・所得額がそんなに多くない

いずれかの条件に当てはまる人は、以下の記事もご覧ください。

白色申告とは。会社員でも家賃などを経費にすることで、副業で節税できる!【税務相談結果】

 

【関連記事】

不動産物件を見る前におさえておくべき情報を整理【不動産投資ブログ①】

 

ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?結論 【不動産投資ブログ④】

 

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投資本「NISAかiDeCoどっち?投資を始める前から出口戦略まで徹底ガイド」を紹介

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NISAもiDeCoも満額投資している、まにゃです!

 

今回は、投資本「NISAかiDeCoどっち?投資を始める前から出口戦略まで徹底ガイド」の内容を簡単紹介。

 

NISAとiDeCoどっちもやっている人にとっても、

 

暴落時に何をすればいいか

・それぞれの出口戦略

 

までしっかり書かれていて参考になる!

 

これから始めようという人にとっては、なんと、

 

投資を始める前にすべきこと

投資商品をどう選べばいいのか

 

まで、しっかり書かれています。

 

具体的な投資商品も書かれていて選ぶのが楽!

 

この本を読むメリット

・NISAとiDeCoの違いがわかる

自分に合った非課税制度を選べる

投資する前に押さえておくべきことがわかる

具体的なおすすめ投資商品とその理由がわかる

・証券会社の選び方、口座開設方法がわかる

運用を始めてから何をすればいいかわかる

出口戦略までわかる

 

 

 

 

NISAかiDeCo、どっちを選べばいいのかパターン別にわかりやすく書かれた徹底ガイド!

 

本書は、2022年4月に出版されたばかりで、NISAおよびiDeCo最新情報が反映されています。

 

Kindle Unlimitedならいつでも無料!

 

 


Amazon:【2022年】NISAかiDeCoどっち?始める前から出口戦略まで徹底ガイド: 投資初心者から中級者まで役立つ! 実践シリーズ (実践文庫)

 

 

この本は、「老後資金を準備する」という目的を前提として書かれています。

 

 

第1章 NISA徹底解説

まずはNISA(ニーサ)について。

NISAは、投資で得られた利益が非課税になる制度。

 

通常、株式や投資信託に投資した場合、これらを売却して得た利益や配当金に対して約20%の税金がかかる。

 

でも、NISAを利用すれば、利益や配当金に対して税金がかからない!

 

また、いつでも売却・資金を引き出すことができる。

 

 

NISAには、

 

「一般NISA」

「つみたてNISA」

「ジュニアNISA」

 

の3種類があり、それぞれ年間の投資限度枠や非課税期間などが異なる。

 

老後資金を用意するという目的なので、子供向けの「ジュニアNISA」はここでは説明を省きます。

 

「一般NISA」と「つみたてNISA」を比較すると、以下のとおり。

 

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長期運用するなら「つみたてNISA」のほうが節税面で有利になりやすいので、老後資金を準備するためには「つみたてNISA」がおすすめ。

 

その理由が詳しく説明されています。

また、NISAのデメリットなどもわかる!

 

 

第2章 iDeCo徹底解説

iDeCo(イデコ:個人型確定拠出年金)は、自分で掛金を拠出し、運用方法を選んで掛金を運用する「私的年金制度」。

 

NISA同様、運用益に課税されない。

 

年間の非課税投資枠は、以下のとおり人によって異なる。

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拠出可能期間は、60歳以降も「国民年金の被保険者」であれば65歳まで拠出可能。

 

つまり、会社員で60歳の定年後も、雇用延長などで厚生年金に加入して働く人は、自動的に国民年金の被保険者でもあるので、65歳まで拠出できる。

 

iDeCoのメリット・デメリットについては当ブログでも書いているので、ぜひこちらをご参照ください!

 

iDeCo(個人型確定拠出年金)で年末調整いくら戻るかシミュレーション。デメリットも解説。

 

本のほうが詳しく書いてあるけどね(笑)

 

 

NISAとiDeCo比較表

「つみたてNISA」と「iDeCo」の特徴を比較表にまとめると、以下のとおり。

f:id:life-is-comedy-thanks-all:20220311215241p:plain

 

「海外赴任時の取り扱い」まで解説されています。

 

 

第3章 投資を始める前に

投資を始める前に、以下のことを必ず確認。

  • 家計の状況を把握する
  • 生活防衛資金を貯める
  • 自分のリスク許容度を知る
  • リスクとリターンの関係を知る
  • 分散投資の効果を知る
  • 投資先を選ぶ

 

どの資産(株式、債券、不動産、コモディティ)、どの地域(日本、先進国、全世界など)に投資するのがおすすめか、詳しい理由とともに書かれています。

 

さらに、そこから厳選された具体的な投資商品も紹介されています。

 

投資商品を選ぶ際に押さえておくべき点がしっかり書かれている!

 

 

第4章 どっちがお得かシミュレーション

比較しやすいよう、以下の条件でつみたてNISAとiDeCoを投資シミュレーション。

 

・所得控除後の課税所得300万円

所得税率10%)

 

・企業型確定拠出年金がない会社に勤める34歳

 

・22歳で入社

 

・定年退職は65歳

(勤続44年)

 

・退職金1,000万円

 

・投資開始は2022年1月

 

・投資はつみたてNISAとiDeCoそれぞれの上限金額まで行う

 

・運用商品は全世界株式へのインデックス投資、運用利回り3%

 

ここでは、iDeCo受取時の課税についても深く理解できる!

 

結果はぜひ本を読んでみてください。

 

他にも、年齢や所得、転職の有無、性格、家計状況など、パターン別にNISAかiDeCoどちらがおすすめか書かれています。

 

 

第5章 口座開設の仕方

ここでは、証券会社の選び方、各証券会社の比較およびおすすめが書かれています。

 

また、具体的な口座開設方法も載っていて、イメージしやすいです。

 

 

第6章 運用中にすべきこと

本書で紹介した商品に投資するなら、「何もしないこと」が1番重要な仕事。

基本戦略は「ほったらかしで長期積立投資」。

 

なぜほったらかしでいいのか詳しく書かれています。

 

その他、つみたてNISAの自動積立設定で注意すべきことが書かれています。

 

 

定期的に見直しが必要なのはこんな場合

債権を入れた場合は年に1回は見直しが必要。

 

つみたてNISAでは、債権のみに投資する投資信託がないので、債権を入れようと思うとバランス型投資信託になる。

 

でも、バランス型投資信託はおすすめしない。

 

その理由や、じゃあ何に投資すればいいかは、ぜひ本を読んでみてください♪

 

 

iDeCoの「配分変更」や「スイッチング」

iDeCoでは、「配分変更」や「スイッチング」を使って資産配分の変更ができる。

 

 

第7章 出口戦略

つみたてNISAの出口戦略

つみたてNISA口座で運用していた資金をすぐに使う予定がなければ、売却せずにそのまま放置を続けてOK。

 

非課税期間が過ぎたころに定年退職を迎える人は、基本的には非課税期間が終了した分を毎年売却していくのがおすすめ。

 

 

iDeCoの出口戦略

iDeCoの出口戦略はちょっと複雑。

 

ぜひ、「NISAかiDeCoどっち?投資を始める前から出口戦略まで徹底ガイド」を読んでみてください♪

 

 

Kindle Unlimitedならいつでも無料!

 


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万人に最適な答えは無い!

つみたてNISAかiDeCo、どっちが自分に合っているのか、本書を読んでしっかり理解して、明るい老後をつかみ取ろう。

 

【関連記事】

積立NISAとiDeCo併用で子持ちセミリタイアできるか!?月20万円投資、資産運用シミュレーション。

 

積立NISAかiDeCo(個人型確定拠出年金)どっち?徹底比較。併用もおすすめ。

 

iDeCo(イデコ)で運用益が出ていても損をする!?運用コスト・節税効果・受取時の課税まで徹底解説。

 

 

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不動産投資のクラウドファンディングとは?年利10%超え!【実践ブログ】

投資歴約15年の、まにゃです🐈

 

・個別株投資

投資信託

ETF

REIT

・仮想通貨

・FX

・FX自動売買

信用取引

・不動産クラウドファンディング

・不動産投資(物件検討中)

 

と、様々なものに手を出した。

 

中でも、非課税口座(NISAやiDeCo)での、投資信託ETFへの投資が1番おすすめ。

 

次におススメなのは、「不動産クラウドファンディング」。

 

不動産投資のクラウドファンディングですね。

 

 

不動産クラウドファンディングを始めたのは2021年9月。

 

学資保険を解約して100万円の元手ができたので、それを運用しています。

 

学資保険解約については、以下の記事に詳しく書いています。

学資保険はいらない?返戻率122%の学資保険と投資信託を比較して途中解約。

 

 

なんと、たった8カ月でプラス10万円以上入金された♪

 

※下記以外に、20%源泉徴収されたお金を確定申告で別途、全額取り戻しているのでさらに+2万円!

 

 

つまり、年利10%以上

 

すごすぎでしょう。

 

不動産クラウドファンディング比較的新しい投資手法なので、詳しく解説していきます。

 

最後に、お得情報の告知があるのでぜひ最後まで読んでみてくださいね!

 

 

 

 

この記事がおすすめの人

・投資初心者

インデックス投資の他の投資先を探している人

・株式のリスク分散をしたい人

・不動産投資に興味がある人

・資金にゆとりがある人

 

 

ちなみに、私がプラス10万円をゲットできたのは、こちらの不動産クラウドファンディング運営会社

 

COZUCHI

 

大人気で、案件への出資がなかなか当選できなくなってきました。

(抽選OR先着)

 

登録無料なので、登録して応募だけでもやっておきましょう。

 

先着案件は数秒で完売します。

 

 

 

不動産クラウドファンディングとは?

 

不動産クラウドファンディングとは、不動産を利用した事業を行う運営会社に、インターネット経由で複数人が投資をするものです。

 

事業がうまくいったら、その利益が出資者に分配されます。

 

 

自分で不動産を購入して投資する場合、

 

・物件を探すのに時間がかかる

・物件の管理に手間がかかる

・多額の資金が必要になる

 

といった難点がありますが、

 

不動産クラウドファンディングであれば、それらのデメリットがありません!

詳しくはのちほど。

 

 

 

不動産クラウドファンディングの種類

 

不動産クラウドファンディングにはいろんな種類があります。

 

・居住用マンションへの投資

・商業ビルの賃貸

・リゾート地開発

・空き家のリノベーション

 

など、事業の対象はさまざま。

 

そして、その事業対象の内容によって、利益の得かたも変わります。

 

 

例えば、すでにある賃貸物件への投資の場合。

 

家賃収入が主となり、予想利回りは低めになります。

 

でも、比較的安定的な利回りを見込めます。

 

 

他にも、土地と建物を購入して、それを短期間で売却して利益を得ることが目的の案件もあります。

 

それは、予想利回りが高めになることが多いです。

 

ただ、本当に想定の価格で売却できるかわからないため、もしかしたら利回りが低くなるというリスクは高めになります。

 

結局、利回りが大きいほど、リスクも高くなるのはどの投資にも共通する

 

 

不動産クラウドファンディングの歴史

 

不動産クラウドファンディングは、2017年12月から始まりました。

 

株式投資や不動産投資に比べると、かなり新しいですね。

 

それからたった5年で市場は急拡大し、不動産クラウドファンディング運営会社も増えています。

 

新しい投資先として注目です!

 

 

新しい投資先だからこそ運営会社選びが不安、というかたもいらっしゃるかと思います。

 

仮想通貨だって、どこの取引所が安全なのか迷っちゃいますよね。

 

でも、大丈夫。

 

不動産クラウドファンディング運営会社は、国土交通省から認可された「不動産特定共同事業者」でないといけません。

 

つまり、国による審査をクリアした会社しかありません。

 

だからといって利益が保証されているわけではないですが、詐欺の可能性はかなり低いです。

 

 

不動産クラウドファンディングのメリット

 

不動産クラウドファンディングは、

 

・物件をプロが探してくれている

・ほったらかしでOK

・約1万円から投資可能

・投資期間が数か月から数年と短期間も選べる

 

といったメリットがあります。

 

自分で不動産投資をやるのに比べて、かなり手軽!

 

しかも、すぐに始められます。

 

自分で不動産に投資する場合の手間がどんなものか知りたいかたは、以下の記事を読んでみてください。

 

不動産投資は実は初心者向き?メリット・デメリット・始め方など

 

 

他の投資や資産運用と比較しても、

 

・専門知識が無い投資初心者でも始められる

・定期預金より利回りが良い

・売買のタイミングを計らなくていい

源泉徴収なので税の申告が不要

 

といったメリットがあります。

 

すでに株式や投資信託へばりばり投資している人にとっても、不動産に手軽に投資して、リスク分散できます。

 

しかも、課税率が株式などよりも低くなる人が多いです。

このあたりも追って記事にします。

 

 

不動産クラウドファンディングのデメリット

 

不動産クラウドファンディングのデメリットは、

 

・元本保証ではない

・運営会社の倒産リスクがある

・リアルタイムで売り買いできない

 

ことです。

 

元本保証ではないのは、投資商品なら当然ですね。

 

不動産クラウドファンディングの嬉しいところは、投資家の出資額の最低〇%を保証する「優先劣後方式」案件があることです。

 

最低〇%保証するかは、運営会社によって異なります。

 

 

ただし、運営会社が倒産してしまっては元も子もありませんね。

 

信頼できる運営会社を選びましょう。

 

 

また、株式投資のようなリアルタイムでの売り買いはできません。

 

中には、運用途中でも手数料を払えば払い戻しができるものもあるので、すぐに現金化したい場合も対応は可能です。

 

 

不動産クラウドファンディング会社への登録方法は、証券会社への登録方法とそんなに変わりません。

 

すぐに始められます。

 

 

不動産クラウドファンディングに似ているものに、REIT不動産投資信託)があります。

 

何が違うのかは、こちらの記事へ。 

不動産クラウドファンディングとREITの違いは?投資歴15年の著者のおすすめ

 

 

 

不動産クラウドファンディングまとめ

 

【メリット】

・専門知識が無い投資初心者でも始められる

・物件をプロが探してくれている

・ほったらかしでOK

・約1万円から投資可能

・投資期間が数か月から数年と短期間も選べる

・定期預金より利回りが良い

・売買のタイミングを計らなくていい

源泉徴収なので税の申告が不要

 

【デメリット】 

・元本保証ではない(最低保証があるものもある)

・運営会社の倒産リスクがある

・リアルタイムで売り買いできない

 

今後、運営会社や案件の選び方など、情報を増やしていきます!

 

私はいくつかの不動産クラウドファンディング運営会社を利用していますが、中でもNo1はCOZUCHI

 

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COZUCHI

 

COZUCHIについて、詳しくはこちらの記事へ。

COZUCHI(コヅチ)は怪しい?メリット・デメリット体験談まとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

また、「COZUCHI」は人気過ぎてなかなか当選しないので、複数社に登録しておきましょう。

 

私は厳選した結果、以下の運用会社も利用しています。

 

【TECROWD】

TECROWD

TECROWDの詳細はこちらの記事へ♪

TECROWD(テックラウド)は怪しい?メリット・デメリットまとめ/不動産クラウドファンディング

 

 

【CREAL】

CREAL

 

【ASSECLI】

ASSECLI(アセクリ)

 

各社の詳細や、なぜこの会社を選んだかは、後日記事を書きます。

 

 

以上、この記事がお役に立てば嬉しいです!

 

学資保険とかを解約して、不動産クラウドファンディングでもっと効率的に運用しちゃいましょう♪

 

 

お得情報

不動産クラウドファンディングの分配金は、20%源泉徴収されます。

 

が、投資信託の分配金などと違って課税を0%にすることができます!

 

・ブログ等副業をしている

・所得額がそんなに多くない

いずれかの条件に当てはまる人は、以下の記事もご覧ください。

白色申告とは。会社員でも家賃などを経費にすることで、副業で節税できる!【税務相談結果】

 

 

【関連記事】

ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?結論 【不動産投資ブログ④】

 

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ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?結論 【不動産投資ブログ④】

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不動産会社から実際に物件を紹介してもらっている、まにゃです!

 

不動産投資の記事、第4回。

 

第1回では、不動産投資をする前に知っておくべき情報をまとめました。

その中に、「ワンル-ムマンション投資はNG」というものがありました。

 

8割以上の情報源が、「ワンル-ムは割に合わない、やめたほうがいい」と書いている。

 

ところが、第2回で紹介した通り、夫の親友の不動産会社副社長(Kさん)が、あえてワンル-ムマンション投資に絞ったそうで、詳しく話を聞いてみました。

 

そして、Kさんの話を聞いても、やっぱりワンル-ムマンション投資は割に合わないと感じました。

 

そして第3回では、実際の物件をシミュレーションしました。

 

今回は、シミュレーション結果から導き出した結論です。

 

 

 

 

 

精査する物件の詳細

以下は、精査する物件の詳細です。

 

千代田区

神田駅徒歩2分

30平米1R

築16年(耐用年数は47年なので2052年まで償却)

 

家賃収入月108,500円

(年1,302,000円)

 

物件価格3,370万円

ロ-ン元本3030万円

金利1.875%

月返済額 -98,439円

管理費・修繕積立金 月- 12,600円

その他費用 月- 167円

 

月収支 -2,706円

(諸経費率24%)

 

初期費用は少なく見積もって190万円。

隠れ費用を含めると、平均月約3万円のマイナス。

 

このあたりの金額の詳しい算出方法については、前回の記事をご覧ください。

 

 

Kさんの不動産会社サイトでの結果

 

前回、無料サイトを使って不動産投資の収支シミュレーションをしてみました。

 

結果、購入から47年後にやっと収支がプラスになるという恐ろしいものに。

 

その結果をKさんに伝えたところ、Kさんの会社のシミュレ-ションサイト(会員専用)を紹介してくれた。

 

それでシミュレーションした結果はなんと、購入後40年目からト-タルでプラスになりました。

 

なぜ7年もの差が出たかというと、無料のシミュレ-ションサイトでは、不動産ロ-ン元本を毎月返済した分の利子が減っていなかったから。

 

無料サイトを利用する場合は要注意だね。

 

きっちりシミュレーションしたい場合は、こちらがおすすめ。

brmk.io

 

 

繰り上げ返済という選択肢

購入後40年目にして、やっと不労所得を楽しめる!

 

老後に不労所得が月約9万円入ってきて安泰だ~、やった-!!

 

・・・とはならない(笑)

 

25歳から不動産投資を始めて、60歳完済、65歳から不労所得を満喫ならまだよかったかもしれないけど。

 

それをKさんに話したところ、「それなら繰り上げ返済をしたら?」と。

 

例えば、200万円繰り上げ返済することで、毎月の収支が+1万円になる。

ということは、200万で年12万の利回り=年利6%。

 

すごくない!?

 

・・・と言われましたけども。

 

その中には、固定資産税など毎年かかる費用、定期的にかかる費用が含まれていない。

 

収入は12万円×35年=420万円になる。

けど、初期費用190万円や毎年の固定費が20万円×35年=-890万円。

 

マイナスやないか~い!

 

そもそも、繰り上げ返済に対する利回りってなんだ(笑)

 

もっともらしい数字を出すのがうまいなぁ。

 

しかも投資信託と違って、複利の効果もない。

 

 

投資信託との比較

この不動産に投資したとしたら、平均毎月3万円出費することになる。

 

仮に、毎月3万円を投資信託に35年間積立投資し、年利3%で運用できたなら、35年後には評価額が22,246,910円になっている。

 

つみたてNISAで運用したら税金がかからないから、満額もらえる。

 

このワンルームマンションが、ローン完済時に約2,200万円で売れるかというと、減価償却が終わって建物の価値はなくなっているし、人口減少で需要が減っているかもしれないので、かなりあやしい。

 

売却せずに不労所得を得続けるとしても、2,200万円プラスになるまでに、ローン完済からさらに20年以上の歳月が必要。

 

 

ワンルームマンション投資は割に合わない

以上の検討結果、ワンルームマンション投資は割に合わないという結論に。

 

投資信託と比べると利回りが微妙だし、流動性もない。融通が利かない。

 

ただ、生命保険代わりとしては効果が大きい。

 

物件購入者が死亡する前提で投資することはないけど(笑)

 

 

長期でローンを組むなら、退職後に住宅ローンの返済を続けなくていいように、30歳までには購入したほうがいい。

 

とはいえ、20代の年収が低いころにはそんなに高額な住宅ローンを組めない。

 

不動産投資は始めるタイミングが非常に難しい。

 

 

 

 

私の投資目的にも合わなかった

 

「老後の安定収入の確保」ということが目的であれば、投資信託への投資以外へのリスク分散先として、ワンルームマンション投資もありかもしれない。

 

でも、私がなぜ不動産投資をやりたいのかきちんと目的・目標を考えてみたところ、以下の通りだった。

 

①リスク分散のため

株式以外に投資することでリスク分散を図りたい。

とはいえ、〇〇ショック時は不動産価格のほうが下落幅は大きかった。

 

不動産投資のメリットはインフレリスクを減らせること。

 

また、居住目的の物件であれば景気に左右されにくい。

とはいえ、コロナショックでは東京の物件に空きが増えているけど。

 

 

終身保険の代わり

現在、終身保険を夫婦2人で約800万円払い込み済み。

それよりも不動産投資の利回りがよければ、団信を保険代わりにして終身保険を解約し、不動産投資してもいいと思っていた。

 

不動産はロ-ン完済後は死ぬまで不労所得を生む資産になる。

 

一方、終身保険は終身年金として受け取ると、約800万円の払い込みに対して毎月死ぬまで約4万円受け取れる。

 

ワンル-ムマンション投資は月の家賃収入は8万円くらいになるそう。

 

※あくまで、私が紹介いただいた物件の場合です

 

でも、そこから修繕費や家賃の下落、固定資産税、黒字分の住民税など差し引くと、不動産投資が有利かというとなんとも言えない金額になりそうです。

 

 

一方、65歳までの生命保険としてなら不動産の団信のほうが補償内容は厚い。

 

けれど、今から不動産投資を始めると、定年退職後にも住宅ローン返済をすることになり、正直老後の負担。

 

生命保険としての機能を優先しようとは思いませんでした。

 

 

③節税するため

不動産投資をすれば事業として認められて青色申告できる。

 

青色申告基礎控除があるし、赤字の場合は給与との損益通算ができる。

さらに、不動産投資に関わる費用を経費にできる。

 

と思っていたけど、ワンルームマンション投資1室や2室じゃ「事業」とは認められないので、節税効果は期待できない。

 

しかも、この物件はそもそも毎月マイナスになっているので、節税どころじゃない(笑)

 

 

④家賃収入か売買益目的か

家賃収入は、利回りがプラスなら毎月収入が得られる。

でも、ワンル-ムマンション投資は基本的に利回りがマイナスになるらしい。

 

保険料感覚で毎月約1万円払うことで、ロ-ン返済後にその不動産の家賃収入が丸まる手に入るというのが魅力。

 

しかし、まにゃ家の場合はiDeCoやつみたてNISA、特定口座で投資をしていることもあり、老後資金には困らなそう。

 

足りていないのは教育資金。

ということで、教育資金を得るために不動産売買益を狙うことが目的になる。

 

それを伝えたところ、2~3戸投資して、10年後に売って200万円利益があればいいなというところらしい。

 

リスクとリタ-ンが見合っているのかあやしい・・・。

 

 

ということで、ワンルームマンション投資はそもそも私の投資目的に合ったものではなかったので、やらないという結論に至りました。

 

ただ、マンション1棟や戸建てはまだ捨てきれない!

 

不動産ローンが通らない可能性があるけど、場所や物件を選べばできなくはないようなので、引き続き情報収集に励みます。

 

 

今回のワンルームマンション投資の物件は割に合わないという結果でしたが、当然、世の中にはもっといい物件、もっといい不動産会社があると思います。

 

でも、そういう優良物件は、勝手に向こうから転がってくるものではない。

 

自分で労力をかけて探すとか、人脈を作るとか、相応の努力が必要。

 

以上、この記事がお役に立てば嬉しいです!

 

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【関連記事】

忙しいサラリーマンが不動産投資するには?大家の会で情報収集

 

不動産物件を見る前におさえておくべき情報を整理【不動産投資ブログ①】

 

ワンルームマンション投資は実際どうなのか?不動産会社との対話【不動産投資ブログ②】

 

ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?実際の物件をシミュレーション【不動産投資ブログ③】

 

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ワンル-ムマンション投資は割に合わない!?実際の物件をシミュレーション【不動産投資ブログ③】

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不動産会社から実際に物件を紹介してもらっている、まにゃです!

 

不動産投資の記事、第3回。

 

第1回では、不動産投資をする前に知っておくべき情報をまとめました。

その中に、「ワンル-ムマンション投資はNG」というものがありました。

 

8割以上の情報源が、「ワンル-ムは割に合わない、やめたほうがいい」と書いている。

 

ところが、第2回で紹介した通り、夫の親友の不動産会社副社長(Kさん)が、あえてワンル-ムマンション投資に絞ったそうで、詳しく話を聞いてみました。

 

そして、Kさんの話を聞いても、やっぱりワンル-ムマンション投資は割に合わないと感じました。

 

でも、実際の物件を見てみないとわからないので、私たち夫婦が不動産投資ロ-ンをいくら組めて、どんな物件に投資できるのか紹介してもらうことにしました。

 

それが今回、不動産投資ブログ第3回目の内容です。

 

この記事では、実際のワンル-ムマンション投資物件情報とその見方がわかります!

 

ちなみに、すべての不動産会社が同じような物件を紹介しているわけではないです。

ここで紹介している物件情報はほんの一例と思ってくださいね♪

 

 

 

 

 

 

どんな物件を紹介されたか

いくつかワンル-ムマンション投資物件を紹介してもらったので、その一部をさらっと紹介します。

 

【物件①】

千代田区

神田駅徒歩3分

30平米1R

築16年

価格3100万円

月収支-7,384円

 

 

【物件②】

江東区

亀戸駅徒歩8分

25平米1K

築7年

価格2,580万円

月収支-8,805円

 

 

【物件③】

千代田区

神田駅徒歩2分

30平米1R

築16年

価格3,370万円

月収支-2,706円

 

 

物件の購入にあたっては、最低限の頭金しか入れず、ほぼ全額ロ-ンです。

物件③だけ300万円の頭金あり。

 

ローンの支払いが多いこともあり、すべての物件が月の収支はマイナス。

つまり、毎月現金の出費があるということです。

 

頭金を増やせば毎月の収支をプラスにすることはできます。

 

しかし、現在は低金利のため、基本的にはできる限り不動産投資ロ-ン額を多くして、手元に残したお金を他で運用したほうが、利回りがよくなるとのことでした。

 

確かにそうだろうけど、不動産投資ロ-ンという負債を作った上に、他のリスク資産に投資するのは、リスクがどんどん高まって大丈夫だろうか・・・。

 

上記①~③の物件のうち、③についてKさんが「今まで見たことない希少性の高い好物件!」と言っていたので、この物件を精査していきます。

 

 

精査する物件の詳細

以下は、精査する物件の詳細です。

 

千代田区

神田駅徒歩2分

30平米1R

築16年(耐用年数は47年なので2052年まで償却)

 

家賃収入 月108,500円

(年1,302,000円)

 

物件価格3,370万円

ロ-ン元本3,030万円

金利1.875%

月返済額 -98,439円

管理費・修繕積立金 月-12,600円

その他費用 月-167円

 

月収支 -2,706円

(諸経費率24%)

 

これらの情報を元に、この物件に投資すべきかどうか検討していきます。

 

まずは数字上、投資すべきか検討し、よければ物件の状態や周辺情報を調べます。

 

 

表面利回り

まずは、この物件の表面利回りを計算します。

 

普通は、不動産会社から表面利回りも情報提供されるかと思いますが、無かったので自分で計算。

 

表面利回り=年間家賃収入 ÷ 物件購入価格なので、

 

130.2万円 ÷ 3,370万円 = 約3.9%

 

実はこの物件、「非常に希少性が高い」と言われたし、月の収支は3つの中で1番よかったものの、物件①よりも表面利回りが低いんです。

 

 

それにしても、隠れ費用を含まない表面利回りで3.9%というのは低すぎな気が・・・。

20年間全世界株式(投資信託)に投資した場合の平均利回りとそんなに変わりません。

 

でも、不動産投資は、ロ-ン完済後に不動産という資産が残るからいいじゃないかと思われるかもしれませんね。

 

実は、ロ-ン完済時には減価償却が終わっていて、銀行側は建物の価値を0円として評価するから、次にその物件を買う人がロ-ンを組みにくくなるんです。

 

つまり、一括購入しにくい高い値段だと売れない。

 

さらに、物件を保有する限り、次に見ていく隠れた費用が毎年など定期的にかかってくる。

 

 

初期費用

表面利回りに含まれていない隠れ費用を計算に入れておくのが非常に重要。

 

まずは、1回だけ発生する初期費用について。

 

手付金(頭金)

手付金として、340万円が必要。

 

これを、Kさんの力でがんばって100万円にしてみるとのこと。

 

Kさんは夫の親友だからね!

 

 

登記費用など諸費用

不動産購入時に必ずかかる登記費用や印紙税など70万円。

 

これは、不動産情報に記載されている。

 

 

固定資産取得税

固定資産取得税20万円が、物件購入から半年後くらいに請求される。

 

これも、不動産情報に記載されている。

 

 

ということで、初期費用は少なく見積もって190万円。

 

あとこれに、火災保険料も。

数年分まとめて払うらしい。

 

 

毎年かかる費用

続いて、物件を保有している間、毎年かかる費用として以下のようなものがある。

 

・固定資産税約10万円

都市計画税約6万円

・家賃を上回るローン返済額32,472円

(これは35年間のみ)

 

固定資産税と都市計画税は推定。

固定資産税は教えてくれたけど、都市計画税は物件資料に記載がなかった。

 

 

ということで、毎年約20万円は現金が出ていくことになる。

 

 

その他の費用

その他にも、以下のような費用がかかることが想定される。

ちなみに、この費用は物件資料に記載がなかった。

 

・共有部分の修繕積立金が年々あがる

 

・耐用年数を超えた後は減価償却費がなくなり一気に黒字化。所得税・住民税が増える。

→毎月の収支がマイナスの間は関係なし。

 

・内部設備の修繕費用は月3,000円積み立てておけば十分

 

・3年に1回くらいは空室が発生し、

リフォ-ム 数万~数十万円

入居者募集の広告費 家賃1ヶ月分(約10万円)

空室のため家賃収入が0円でもローン返済は必要(約10万円×空室月数)

 

・家賃の下落リスク

→希少な土地なので下落はほぼしないだろう、とのこと。

 

鵜呑みにしちゃあいけないよね~。

 

空室時の費用が3年に1回30万円として、あと修繕費月3,000円を足すと、プラスアルファ最低でも月1万円くらいは費用がかかりそう。

 

毎年かかる費用も月換算して合算すると、平均で月約3万円のマイナスに。

 

不労所得どころじゃないよ!?

これで、現金収入が入るのは35年後のロ-ン完済後・・・。

 

この時点でアウトだろうって感じだけど、さらに詳細をシミュレ-ションしていくよ。

 

 

 

 

不動産投資シミュレ-ションサイトを使ってみた

必要な情報を入力すれば、自動で不動産投資の収支をシミュレ-ションしてくれる無料サイトがあります。

 

以下の通り、ものすごく好条件にして入力してみました。

 

・家賃下落0%

・空室リスク0%

・退去時修繕や大規模修繕ほぼ0円

・登記費用や不動産取得税は除外

・その他経費0円

 

結果、以下のとおりに。

 

不動産投資連合隊の結果

「不動産投資連合隊」という簡易シミュレ-ションの結果。

 

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うん、やっぱり投資利回りはマイナスだよね。

シミュレ-ションサイト使わなくてもわかった(笑)

 

35年後のロ-ン完済時は以下のような状況に。

 

f:id:life-is-comedy-thanks-all:20220221214204p:plain

 

累計でマイナス1,200万円!

 

そして、ロ-ン完済の翌年から収支が逆転。

物件購入の48年後にやっとト-タルでプラスになる(笑)

 

そのころにはもうとっくに定年退職してます。

 

っていうか、定年退職後もロ-ン返済をしてるんだよねぇ。

 

60歳には完全退職しようと思ってるんだが・・・。

 

 

ノムコム・プロの結果

1サイトだけじゃ本当に合っているのかわからないため、ノムコム・プロというサイトも利用しました。

 

こちらは先ほどのサイトよりも詳細にシミュレ-ションできます。

 

以下のように、細かく数字を設定。

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こちらも、あり得ない好条件でシミュレ-ションしてます(笑)

 

それでも結果は・・・

 

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35年後のロ-ン完済時、累計でマイナス1,000万円!

さっきより200万円マイナスが減った。なぜかはわからない(笑)

 

ト-タルでプラスになるのは、購入後47年目・・・。

 

結構ショックな結果となりました。

 

ここからさらに続きがあります。

 

このシミュレーションサイトの計算の仕方には実は問題があったんですが、長くなるので次回(不動産投資ブログ第4回)に続く!

 

以上、この記事がお役に立てば嬉しいです♪

 

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ワンルームマンション投資は実際どうなのか?不動産会社との対話【不動産投資ブログ②】

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不動産を見て、投資するか検討しているまにゃです!

前回、不動産を実際に見る前に、知っておくべき情報について記事を書きました。

 

その中にワンルームマンション投資はやめとけ」ということを書いています。

8割がたの書籍や不動産投資のサイト、YouTubeでそう言われているんですよね。

 

ところが、夫の親友で不動産会社の副社長をしている人が「1棟不動産投資はあまりにリスキーだからワンルームマンションのみにした」と言っていた。

 

え、ワンルームマンション投資ってNGじゃないの?

 

と思ったので、実際のところワンルームマンション投資はどうなのか、話を聞いてみました。

 

今回は、実際に不動産会社副社長に聞いた話・こちらから質問したことに対する回答などをまとめました。

 

この記事を読むメリット

不動産屋からどんな話をされるのかわかる

不動産投資で確認すべきポイントがわかる

ワンルームマンション投資は実際どうなのかがわかる

 

 

 

 

不動産会社副社長の話

まずは、不動産会社副社長(Kさん)が、裏事情も含めて赤裸々に話してくれるということだったので、そのKさんの話を紹介します。

 

不動産会社から買う物件は割高

不動産オーナーと投資家の間で仲介している業者(不動産会社など)が利益を上乗せしているので、物件は割高になっている。

 

さらに、不動産投資セミナーや広告をしている会社を介する場合はその広告費用も上乗せされる。

 

これは真実ですね。本などに書いてあるし、広告費はそういうもの。

 

その点、Kさんの会社では利益をほとんど取らず、手付金や消費税など最低限の購入費用だけをお客さんに払ってもらうようにしている。

 

夫の親友ということもあり、ここも信用しようと思いました。

ただ、この会社が潰れるのではないかという心配はしました(笑)

 

 

不動産投資のポイント

Kさんに、不動産投資をする際のポイントをいくつかお話しいただきました。

 

・木造よりもRC造

在宅勤務が広がったことにより、木造よりも防音がしっかりしたRC造(鉄筋コンクリート造)の物件に需要がある。

 

 

・場所が重要

ワンルームマンション投資するなら東京23区・川崎・横浜・大阪環状線の内側にある物件が良い。

他の地域は物件を買った瞬間に価値が下がる。

 

ワンルームマンションなら、確かにそうだろうなという印象。

郊外は1棟や戸建てがメインになるみたい。

 

 

物件価格の決まり方

物件の利便性、将来性、希少性によって賃料が決まる。

そして、その賃料によって価格が決まる。

新築かどうかは関係ない。

 

また、不動産投資会社のブランド力、管理会社がしっかりしているかどうかによっても価格が変動する。

信頼できるところで買えば賃料は下がりにくい。

 

これは「へぇ~!」でした。

 

 

中古物件は10年未満のものを買ったほうが良い

銀行側では減価償却の耐用年数を55年で計算しており、それを超えると物件の価値がなくなる。

 

つまり、築20年以上で35年ローンを組むと、ローンを完済するころには建物の価値がなくなってしまっている。

 

すると、その物件を購入しようとする人がローンを組めないので、売りづらくなる。

(土地は別)

 

老後に売ろうと思っても売れないから、インカムゲインを狙うしかない。

 

 

目的や目標額の設定が大切

不動産投資をする目的や目標額によって投資すべき物件が異なるので、その設定が大切。

 

資産形成を加速させる&リスク分散のために不動産投資、と思っていましたが目的や目標額が曖昧でした・・・。

 

 

 

 

こちらの質問に対する回答

前回記事にした不動産投資本の知識などから、疑問や不安がありました。

そこで、それらについて質問しました!

 

物件の調査は遠隔でできるのか

私は大阪在住。

一方、お勧め物件は東京。

 

そこで、物件の調査は遠方にいてもできるのか、やはり手間や時間がかかるのではないかということを聞いてみました。

 

Kさん曰く、銀行から融資してもらえる物件ということは、ある程度信頼のおける物件であるということ。

それを信じて物件を見ない人が実は多い。

 

また、ネットで周りの家賃相場を見たり、Googleマップで周りに変な建物がないか見るだけで終わらせる人も多い。

 

もちろん、Kさんの会社で現地調査はするとのこと。

 

自分の目で見ずに判断するのは正直不安・・・。

 

 

空室リスクについて

空室リスクが心配だ、ということを伝えてみました。

 

Kさんからの回答は以下の通り。

 

立地や利便性がいいワンルームはすぐに入居者が決まる。

 

また、ワンルーム25㎡の改装費用は安く済む。

エアコン、給湯器あたりは高いが、お風呂などは意外と安い。

 

内部設備の修繕費用は月3,000円を積み立てておけば十分。

 

入居者募集は管理会社が行うが、そのための広告費が必要になる。

空室を防ぐ努力は必要。

 

ワンルームということは、単身者。

結婚などをして短期で引っ越すことになる可能性も結構あるのでは?

空室が出ると少なくとも家賃2か月分はとんでくからやっぱり心配・・・。

 

 

家賃の下落リスクについて

家賃は建物の老朽化に伴って下落していくのが普通なので、投資対象としているエリアでどれくらい下落するものか聞いてみました。

 

Kさんの回答は以下の通り。

 

人口は減るとはいえ、立地や利便性がよい物件なら、修繕すれば入居者がつく。

 

う~ん。入居者がつく=家賃が下がらないということはないよね。

 

 

地震保険について

〇年以内に大地震が起こる、という情報があるので、地震保険は入っておくべきか聞いてみました。

 

Kさんの回答は以下の通り。

 

地震保険は火災保険の半分の保障までしか入れない。

それで年間保険料が5千円ほど。

 

火災保険は10年で2~3万円。

これは絶対加入しないといけない。

大家の火災保険は放火くらいしか適用されないからあまり意味はないけど。

 

ワンルームは建造物で1番強い強度を持っており、それが倒壊するような大震災が起こるのであれば、国の救済が入るはず。

過去の大震災ではローンの支払い停止など救済があった。

 

自宅の場合は住まいがなくなるから地震保険に入ったほうがいいが、投資不動産の場合は入らなくてもいい。

 

これは「なるほど!」と思いました。

 

 

物件購入費用以外にかかるお金

物件購入費用以外にかかるお金は本で勉強してだいたい知っていたけど、実際どれくらいかかるものかを聞いてみました。

 

Kさんの回答は以下の通り。

 

・管理手数料が家賃の3~5%

・家賃保証が管理手数料込みで家賃の10%くらい

・共有部分の修繕積立金は年々あがっていく

・固定資産取得税が半年後に1回発生する

・手付金最低10万円(頭金)

・登記費用(中古60万円、新築100万円程度)

・内部設備の修繕費用は月3,000円積み立てておけば十分

 

正直ベースの金額かなと思いました。

これ、表面利回りに入ってないから要注意。

 

 

今後の展開

ワンルームマンション投資といっても様々な物件があるので、ここに書いたことがすべての物件にあてはまるというわけではありません。

 

ですが、この時点で空室リスクや家賃下落リスクなどに対する不動産会社の考え方が甘く、鵜呑みにすると危なそうだなと感じていました。

 

さらに、ワンルームマンション投資は基本的に毎月のキャッシュフローがマイナスになる=毎月支払いが発生する、とも言っていました。

 

実際のところ、非常に微妙だと感じています。

 

とはいえ、実際の物件を見ないと何とも言えないので、次は実際にどれくらい融資をしてもらうことが可能で、どんな物件があるかを見ていくことにしました。

 

融資枠を調べてもらうのに提供した情報は

 

・年収

・勤続年数

・家族構成

・借り入れ状況

・経歴

・会社情報

・職歴

 

です。

 

これをメールで伝えるだけでだいたいどれくらい融資が通るのか教えてもらえました。

 

ちなみに、築古物件は担保力がないので融資が通りにくいとのこと。

 

次回は、平均年収の私たち夫婦が融資してもらえる範囲で買える実際の物件を検討していきます。

 

不動産投資で押さえるべきポイントや、利回りの計算方法がわかるので要チェック!

 

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不動産物件を見る前におさえておくべき情報を整理【不動産投資ブログ①】

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不動産投資へ一歩踏み出した、まにゃです!

私は現在、ETF投資信託・日米個別株・不動産クラウドファンディング・FX自動売買・仮想通貨へ投資しています。

投資元本総額は1,300万円以上。

 

株式への投資ばかりになっているし、資産を築いている人はほとんどが不動産投資をしているということなので、ぜひ不動産投資したい!

 

そう思い、不動産投資の本を読みまくっていました。

 

そしてついに2022年、不動産投資への一歩を踏み出しました。

不動産会社から実際に聞いた話やどんなことをしたかなど、何回かに分けて体験談を記事にしていきます。

 

まずはその前に、「実際の物件を見る前におさせておくべき情報」を整理しています。

 

この記事を読むメリット

不動産投資を始める前に押させるべき情報がわかる

不動産投資の本約10冊分の情報が簡単にわかる

 

 

 

 

後日、書籍紹介記事を書きますが、以下のような投資本を読みました。

もっとありますが、一部を紹介します。

「不動産投資の教科書」

「営業部長だから知っている不動産投資騙しの手口」

「勝ち抜くための不動産投資戦略」

人生100年時代のマンション投資の教科書」

買ってはいけない収益物件の見分け方」

 

これらの本の中でも特に大事な点・不動産投資の注意点をまとめると、以下のとおりです。

 

本当に年金代わりになる?

不動産投資でよく言われるのが、ローン返済後は年金代わりになるということ。

でも、本当に年金代わりになるか?

 

例えば35歳で不動産物件を購入し35年ローンを組んだ場合、完済するのは70歳。

現在の企業の定年を考えると65歳で定年となり、残り5年間は収入がない状態でローンを払い続けなければいけなくなる。

 

しかも、マンション等の老朽化で修繕費用がかなりかかる。

 

さらに、その頃には借り手となる人口が減り、賃貸物件が供給過多になって借り手すらつかない状態になっている可能性もある。

 

30年後も必要とされる物件選びができるかどうか。

 

あと30年したら借り手は65歳以上の高齢者がほとんどという状態かもしれない。

それを見越して物件を選び、無理のないペースで早めにローンを完済する。

 

そうして初めて、不動産投資は年金代わりとなる。

 

どんな物件でも年金代わりになるというわけではない!

 

 

節税効果はあまりない

不動産物件を購入すると、その購入費は一定期間減価償却費として経費計上できる。

また、不動産の取得や管理にかかった費用も経費にできる。

 

そのため、確かに住民税や所得税相続税贈与税などを軽減する効果がある。

 

しかし、物件の耐用年数は例えば47年など長期にわたるので、年間経費にできるのは3,000万円の物件でも約63万円。

 

そして、年収600~700万円程度のサラリーマンであれば、所得税率が20%程度なので年間約12万円の節税になる。

 

それが果たして支払うリスクに見合っているか?

 

うちは所得税率10%だから6万円かぁ。固定資産税ぶんくらいかな。

 

さらに、減価償却の耐用年数を超えた後は、減価償却費がなくなり一気に黒字化。

それにより、これまで安くなっていた所得税・住民税が数十万円単位で一気に増え、ヘタをすると支払いに困ることになるかも。

 

これを含む、ローンの元金返済額が償却費を上回ることを「デッドクロスと言う。
調べておいた方がいいよ。

 

 

家賃保証には気を付けろ

気をつけたいのが「30年家賃保証」という言葉。

そもそもこの先30年間、そのサブリース会社が存続するかどうかなんてどこにも保証はない。

経営破綻したら契約はすべて無効。

 

また、30年家賃保証と言っても契約時と同じ家賃がずっと保証されるわけではない。

 

後から家賃保証契約を解除されたりなんてことも。

 

 

一番怖い空室リスク

空室が出た場合は、家賃収入が減るだけではなく、退去時の部屋のクリーニングや修繕費などがかかる。

 

また、入居者募集の広告費、新しい入居者が決まったら不動産仲介会社への支払いも発生する。

 

家賃2か月分+クリーニング費用はかかる。

 

 

 

 

ローンは長く借りる

ローンはできる限り長期で借りる。

そうすることで団信の生命保険としての効果を長く継続できる。

 

また、毎月の返済額の負担を少なくできる。

 

長期間借りるということは利子も多くなるけど、低金利時代だから手元に残した現金を他の投資に回した方が、効率がいい。

 

早期返済することはできるが、借入期間を長くすることはできない。

 

 

不動産投資成功のコツ

結局、コネ。よい物件情報は表には出てこない。

裏で出回っている情報を掴めるような人脈が必要。

 

また、物件を目利きできるようになったほうがより確実に収益を上げやすくなる。

 

物件購入を決断する際には必ず現地調査を行う。

 

 

ワンルームマンション投資はNG

ワンルームマンション投資は収益率が低い。

少ない資金でも不動産投資を始めることができるので、保険料を払う感覚で毎月少額ローンの支払いをすれば、完済後は年金になると言われて始めるサラリーマンが多い。

 

実際、不動産投資は生命保険の代わりにもなるので保険に似ている。

 

しかし、投資であるのにマイナスが発生し続ける時点でNG。

 

家賃の下落や空室リスク、修繕費など諸費用も考えると、収益率が低く、毎月の収支がマイナスになることが多いワンルームマンション投資は非常に難しい。

 

私が不動産屋から紹介された物件がまさにこれ。
詳しくは、次回!


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