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不動産物件を見る前におさえておくべき情報を整理【不動産投資ブログ①】

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不動産投資へ一歩踏み出した、まにゃです!

私は現在、ETF投資信託・日米個別株・不動産クラウドファンディング・FX自動売買・仮想通貨へ投資しています。

投資元本総額は1,300万円以上。

 

株式への投資ばかりになっているし、資産を築いている人はほとんどが不動産投資をしているということなので、ぜひ不動産投資したい!

 

そう思い、不動産投資の本を読みまくっていました。

 

そしてついに2022年、不動産投資への一歩を踏み出しました。

不動産会社から実際に聞いた話やどんなことをしたかなど、何回かに分けて体験談を記事にしていきます。

 

まずはその前に、「実際の物件を見る前におさせておくべき情報」を整理しています。

 

この記事を読むメリット

不動産投資を始める前に押させるべき情報がわかる

不動産投資の本約10冊分の情報が簡単にわかる

 

 

 

 

後日、書籍紹介記事を書きますが、以下のような投資本を読みました。

もっとありますが、一部を紹介します。

「不動産投資の教科書」

「営業部長だから知っている不動産投資騙しの手口」

「勝ち抜くための不動産投資戦略」

人生100年時代のマンション投資の教科書」

買ってはいけない収益物件の見分け方」

 

これらの本の中でも特に大事な点・不動産投資の注意点をまとめると、以下のとおりです。

 

本当に年金代わりになる?

不動産投資でよく言われるのが、ローン返済後は年金代わりになるということ。

でも、本当に年金代わりになるか?

 

例えば35歳で不動産物件を購入し35年ローンを組んだ場合、完済するのは70歳。

現在の企業の定年を考えると65歳で定年となり、残り5年間は収入がない状態でローンを払い続けなければいけなくなる。

 

しかも、マンション等の老朽化で修繕費用がかなりかかる。

 

さらに、その頃には借り手となる人口が減り、賃貸物件が供給過多になって借り手すらつかない状態になっている可能性もある。

 

30年後も必要とされる物件選びができるかどうか。

 

あと30年したら借り手は65歳以上の高齢者がほとんどという状態かもしれない。

それを見越して物件を選び、無理のないペースで早めにローンを完済する。

 

そうして初めて、不動産投資は年金代わりとなる。

 

どんな物件でも年金代わりになるというわけではない!

 

 

節税効果はあまりない

不動産物件を購入すると、その購入費は一定期間減価償却費として経費計上できる。

また、不動産の取得や管理にかかった費用も経費にできる。

 

そのため、確かに住民税や所得税相続税贈与税などを軽減する効果がある。

 

しかし、物件の耐用年数は例えば47年など長期にわたるので、年間経費にできるのは3,000万円の物件でも約63万円。

 

そして、年収600~700万円程度のサラリーマンであれば、所得税率が20%程度なので年間約12万円の節税になる。

 

それが果たして支払うリスクに見合っているか?

 

うちは所得税率10%だから6万円かぁ。固定資産税ぶんくらいかな。

 

さらに、減価償却の耐用年数を超えた後は、減価償却費がなくなり一気に黒字化。

それにより、これまで安くなっていた所得税・住民税が数十万円単位で一気に増え、ヘタをすると支払いに困ることになるかも。

 

これを含む、ローンの元金返済額が償却費を上回ることを「デッドクロスと言う。
調べておいた方がいいよ。

 

 

家賃保証には気を付けろ

気をつけたいのが「30年家賃保証」という言葉。

そもそもこの先30年間、そのサブリース会社が存続するかどうかなんてどこにも保証はない。

経営破綻したら契約はすべて無効。

 

また、30年家賃保証と言っても契約時と同じ家賃がずっと保証されるわけではない。

 

後から家賃保証契約を解除されたりなんてことも。

 

 

一番怖い空室リスク

空室が出た場合は、家賃収入が減るだけではなく、退去時の部屋のクリーニングや修繕費などがかかる。

 

また、入居者募集の広告費、新しい入居者が決まったら不動産仲介会社への支払いも発生する。

 

家賃2か月分+クリーニング費用はかかる。

 

 

 

 

ローンは長く借りる

ローンはできる限り長期で借りる。

そうすることで団信の生命保険としての効果を長く継続できる。

 

また、毎月の返済額の負担を少なくできる。

 

長期間借りるということは利子も多くなるけど、低金利時代だから手元に残した現金を他の投資に回した方が、効率がいい。

 

早期返済することはできるが、借入期間を長くすることはできない。

 

 

不動産投資成功のコツ

結局、コネ。よい物件情報は表には出てこない。

裏で出回っている情報を掴めるような人脈が必要。

 

また、物件を目利きできるようになったほうがより確実に収益を上げやすくなる。

 

物件購入を決断する際には必ず現地調査を行う。

 

 

ワンルームマンション投資はNG

ワンルームマンション投資は収益率が低い。

少ない資金でも不動産投資を始めることができるので、保険料を払う感覚で毎月少額ローンの支払いをすれば、完済後は年金になると言われて始めるサラリーマンが多い。

 

実際、不動産投資は生命保険の代わりにもなるので保険に似ている。

 

しかし、投資であるのにマイナスが発生し続ける時点でNG。

 

家賃の下落や空室リスク、修繕費など諸費用も考えると、収益率が低く、毎月の収支がマイナスになることが多いワンルームマンション投資は非常に難しい。

 

私が不動産屋から紹介された物件がまさにこれ。
詳しくは、次回!


以上、こちらの記事がお役に立てば嬉しいです♪

 

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体験談は追って記事にします。

 

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