不動産会社から実際に物件を紹介してもらっている、まにゃです！
不動産投資の記事、第3回。
第1回では、不動産投資をする前に知っておくべき情報をまとめました。
その中に、「ワンル－ムマンション投資はNG」というものがありました。
8割以上の情報源が、「ワンル－ムは割に合わない、やめたほうがいい」と書いている。
ところが、第2回で紹介した通り、夫の親友の不動産会社副社長（Kさん）が、あえてワンル－ムマンション投資に絞ったそうで、詳しく話を聞いてみました。
そして、Kさんの話を聞いても、やっぱりワンル－ムマンション投資は割に合わないと感じました。
でも、実際の物件を見てみないとわからないので、私たち夫婦が不動産投資ロ－ンをいくら組めて、どんな物件に投資できるのか紹介してもらうことにしました。
それが今回、不動産投資ブログ第3回目の内容です。
この記事では、実際のワンル－ムマンション投資物件情報とその見方がわかります！
ちなみに、すべての不動産会社が同じような物件を紹介しているわけではないです。
ここで紹介している物件情報はほんの一例と思ってくださいね♪
どんな物件を紹介されたか
いくつかワンル－ムマンション投資物件を紹介してもらったので、その一部をさらっと紹介します。
【物件①】
神田駅徒歩3分
30平米１R
築16年
価格3100万円
月収支－7,384円
【物件②】
亀戸駅徒歩8分
25平米１K
築7年
価格2,580万円
月収支－8,805円
【物件③】
神田駅徒歩2分
30平米１R
築16年
価格3,370万円
月収支－2,706円
物件の購入にあたっては、最低限の頭金しか入れず、ほぼ全額ロ－ンです。
物件③だけ300万円の頭金あり。
ローンの支払いが多いこともあり、すべての物件が月の収支はマイナス。
つまり、毎月現金の出費があるということです。
頭金を増やせば毎月の収支をプラスにすることはできます。
しかし、現在は低金利のため、基本的にはできる限り不動産投資ロ－ン額を多くして、手元に残したお金を他で運用したほうが、利回りがよくなるとのことでした。
確かにそうだろうけど、不動産投資ロ－ンという負債を作った上に、他のリスク資産に投資するのは、リスクがどんどん高まって大丈夫だろうか・・・。
上記①～③の物件のうち、③についてKさんが「今まで見たことない希少性の高い好物件！」と言っていたので、この物件を精査していきます。
精査する物件の詳細
以下は、精査する物件の詳細です。
神田駅徒歩2分
30平米１R
築16年（耐用年数は47年なので2052年まで償却）
家賃収入 月108,500円
（年1,302,000円）
物件価格3,370万円
ロ－ン元本3,030万円
金利1.875％
月返済額 －98,439円
管理費・修繕積立金 月－12,600円
その他費用 月－167円
月収支 －2,706円
（諸経費率24％）
これらの情報を元に、この物件に投資すべきかどうか検討していきます。
まずは数字上、投資すべきか検討し、よければ物件の状態や周辺情報を調べます。
表面利回り
まずは、この物件の表面利回りを計算します。
普通は、不動産会社から表面利回りも情報提供されるかと思いますが、無かったので自分で計算。
表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件購入価格なので、
130.2万円 ÷ 3,370万円 ＝ 約3.9％
実はこの物件、「非常に希少性が高い」と言われたし、月の収支は3つの中で1番よかったものの、物件①よりも表面利回りが低いんです。
それにしても、隠れ費用を含まない表面利回りで3.9％というのは低すぎな気が・・・。
20年間全世界株式（投資信託）に投資した場合の平均利回りとそんなに変わりません。
でも、不動産投資は、ロ－ン完済後に不動産という資産が残るからいいじゃないかと思われるかもしれませんね。
実は、ロ－ン完済時には減価償却が終わっていて、銀行側は建物の価値を0円として評価するから、次にその物件を買う人がロ－ンを組みにくくなるんです。
つまり、一括購入しにくい高い値段だと売れない。
さらに、物件を保有する限り、次に見ていく隠れた費用が毎年など定期的にかかってくる。
初期費用
表面利回りに含まれていない隠れ費用を計算に入れておくのが非常に重要。
まずは、1回だけ発生する初期費用について。
手付金（頭金）
手付金として、340万円が必要。
これを、Kさんの力でがんばって100万円にしてみるとのこと。
Kさんは夫の親友だからね！
登記費用など諸費用
不動産購入時に必ずかかる登記費用や印紙税など70万円。
これは、不動産情報に記載されている。
固定資産取得税
固定資産取得税20万円が、物件購入から半年後くらいに請求される。
これも、不動産情報に記載されている。
ということで、初期費用は少なく見積もって190万円。
あとこれに、火災保険料も。
数年分まとめて払うらしい。
毎年かかる費用
続いて、物件を保有している間、毎年かかる費用として以下のようなものがある。
・固定資産税約10万円
・都市計画税約6万円
・家賃を上回るローン返済額32,472円
（これは35年間のみ）
固定資産税と都市計画税は推定。
固定資産税は教えてくれたけど、都市計画税は物件資料に記載がなかった。
ということで、毎年約20万円は現金が出ていくことになる。
その他の費用
その他にも、以下のような費用がかかることが想定される。
ちなみに、この費用は物件資料に記載がなかった。
・共有部分の修繕積立金が年々あがる
・耐用年数を超えた後は減価償却費がなくなり一気に黒字化。所得税・住民税が増える。
→毎月の収支がマイナスの間は関係なし。
・内部設備の修繕費用は月3,000円積み立てておけば十分
・3年に１回くらいは空室が発生し、
リフォ－ム 数万～数十万円
入居者募集の広告費 家賃１ヶ月分（約10万円）
空室のため家賃収入が0円でもローン返済は必要（約10万円×空室月数）
・家賃の下落リスク
→希少な土地なので下落はほぼしないだろう、とのこと。
鵜呑みにしちゃあいけないよね～。
空室時の費用が3年に1回30万円として、あと修繕費月3,000円を足すと、プラスアルファ最低でも月1万円くらいは費用がかかりそう。
毎年かかる費用も月換算して合算すると、平均で月約3万円のマイナスに。
不労所得どころじゃないよ！？
これで、現金収入が入るのは35年後のロ－ン完済後・・・。
この時点でアウトだろうって感じだけど、さらに詳細をシミュレ－ションしていくよ。
不動産投資シミュレ－ションサイトを使ってみた
必要な情報を入力すれば、自動で不動産投資の収支をシミュレ－ションしてくれる無料サイトがあります。
以下の通り、ものすごく好条件にして入力してみました。
・家賃下落0％
・空室リスク0％
・退去時修繕や大規模修繕ほぼ0円
・登記費用や不動産取得税は除外
・その他経費0円
結果、以下のとおりに。
不動産投資連合隊の結果
「不動産投資連合隊」という簡易シミュレ－ションの結果。
うん、やっぱり投資利回りはマイナスだよね。
シミュレ－ションサイト使わなくてもわかった(笑)
35年後のロ－ン完済時は以下のような状況に。
累計でマイナス1,200万円！
そして、ロ－ン完済の翌年から収支が逆転。
物件購入の48年後にやっとト－タルでプラスになる(笑)
そのころにはもうとっくに定年退職してます。
っていうか、定年退職後もロ－ン返済をしてるんだよねぇ。
60歳には完全退職しようと思ってるんだが・・・。
ノムコム・プロの結果
１サイトだけじゃ本当に合っているのかわからないため、ノムコム・プロというサイトも利用しました。
こちらは先ほどのサイトよりも詳細にシミュレ－ションできます。
以下のように、細かく数字を設定。
こちらも、あり得ない好条件でシミュレ－ションしてます(笑)
それでも結果は・・・
35年後のロ－ン完済時、累計でマイナス1,000万円！
さっきより200万円マイナスが減った。なぜかはわからない(笑)
ト－タルでプラスになるのは、購入後47年目・・・。
結構ショックな結果となりました。
ここからさらに続きがあります。
このシミュレーションサイトの計算の仕方には実は問題があったんですが、長くなるので次回（不動産投資ブログ第４回）に続く！
以上、この記事がお役に立てば嬉しいです♪
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