不動産会社から実際に物件を紹介してもらっている、まにゃです!
不動産投資の記事、第4回。
第1回では、不動産投資をする前に知っておくべき情報をまとめました。
その中に、「ワンル-ムマンション投資はNG」というものがありました。
8割以上の情報源が、「ワンル-ムは割に合わない、やめたほうがいい」と書いている。
ところが、第2回で紹介した通り、夫の親友の不動産会社副社長(Kさん)が、あえてワンル-ムマンション投資に絞ったそうで、詳しく話を聞いてみました。
そして、Kさんの話を聞いても、やっぱりワンル-ムマンション投資は割に合わないと感じました。
そして第3回では、実際の物件をシミュレーションしました。
今回は、シミュレーション結果から導き出した結論です。
精査する物件の詳細
以下は、精査する物件の詳細です。
神田駅徒歩2分
30平米1R
築16年(耐用年数は47年なので2052年まで償却)
家賃収入月108,500円
(年1,302,000円)
物件価格3,370万円
ロ-ン元本3030万円
金利1.875%
月返済額 -98,439円
管理費・修繕積立金 月- 12,600円
その他費用 月- 167円
月収支 -2,706円
(諸経費率24%)
初期費用は少なく見積もって190万円。
隠れ費用を含めると、平均月約3万円のマイナス。
このあたりの金額の詳しい算出方法については、前回の記事をご覧ください。
Kさんの不動産会社サイトでの結果
前回、無料サイトを使って不動産投資の収支シミュレーションをしてみました。
結果、購入から47年後にやっと収支がプラスになるという恐ろしいものに。
その結果をKさんに伝えたところ、Kさんの会社のシミュレ-ションサイト(会員専用)を紹介してくれた。
それでシミュレーションした結果はなんと、購入後40年目からト-タルでプラスになりました。
なぜ7年もの差が出たかというと、無料のシミュレ-ションサイトでは、不動産ロ-ン元本を毎月返済した分の利子が減っていなかったから。
無料サイトを利用する場合は要注意だね。
きっちりシミュレーションしたい場合は、こちらがおすすめ。
繰り上げ返済という選択肢
購入後40年目にして、やっと不労所得を楽しめる!
老後に不労所得が月約9万円入ってきて安泰だ~、やった-!!
・・・とはならない(笑)
25歳から不動産投資を始めて、60歳完済、65歳から不労所得を満喫ならまだよかったかもしれないけど。
それをKさんに話したところ、「それなら繰り上げ返済をしたら?」と。
例えば、200万円繰り上げ返済することで、毎月の収支が+1万円になる。
ということは、200万で年12万の利回り=年利6%。
すごくない!?
・・・と言われましたけども。
その中には、固定資産税など毎年かかる費用、定期的にかかる費用が含まれていない。
収入は12万円×35年=420万円になる。
けど、初期費用190万円や毎年の固定費が20万円×35年=-890万円。
マイナスやないか~い!
そもそも、繰り上げ返済に対する利回りってなんだ(笑)
もっともらしい数字を出すのがうまいなぁ。
投資信託との比較
この不動産に投資したとしたら、平均毎月3万円出費することになる。
仮に、毎月3万円を投資信託に35年間積立投資し、年利3%で運用できたなら、35年後には評価額が22,246,910円になっている。
つみたてNISAで運用したら税金がかからないから、満額もらえる。
このワンルームマンションが、ローン完済時に約2,200万円で売れるかというと、減価償却が終わって建物の価値はなくなっているし、人口減少で需要が減っているかもしれないので、かなりあやしい。
売却せずに不労所得を得続けるとしても、2,200万円プラスになるまでに、ローン完済からさらに20年以上の歳月が必要。
ワンルームマンション投資は割に合わない
以上の検討結果、ワンルームマンション投資は割に合わないという結論に。
投資信託と比べると利回りが微妙だし、流動性もない。融通が利かない。
ただ、生命保険代わりとしては効果が大きい。
物件購入者が死亡する前提で投資することはないけど(笑)
長期でローンを組むなら、退職後に住宅ローンの返済を続けなくていいように、30歳までには購入したほうがいい。
とはいえ、20代の年収が低いころにはそんなに高額な住宅ローンを組めない。
不動産投資は始めるタイミングが非常に難しい。
私の投資目的にも合わなかった
「老後の安定収入の確保」ということが目的であれば、投資信託への投資以外へのリスク分散先として、ワンルームマンション投資もありかもしれない。
でも、私がなぜ不動産投資をやりたいのかきちんと目的・目標を考えてみたところ、以下の通りだった。
①リスク分散のため
株式以外に投資することでリスク分散を図りたい。
とはいえ、〇〇ショック時は不動産価格のほうが下落幅は大きかった。
不動産投資のメリットはインフレリスクを減らせること。
また、居住目的の物件であれば景気に左右されにくい。
とはいえ、コロナショックでは東京の物件に空きが増えているけど。
②終身保険の代わり
現在、終身保険を夫婦2人で約800万円払い込み済み。
それよりも不動産投資の利回りがよければ、団信を保険代わりにして終身保険を解約し、不動産投資してもいいと思っていた。
不動産はロ-ン完済後は死ぬまで不労所得を生む資産になる。
一方、終身保険は終身年金として受け取ると、約800万円の払い込みに対して毎月死ぬまで約4万円受け取れる。
ワンル-ムマンション投資は月の家賃収入は8万円くらいになるそう。
※あくまで、私が紹介いただいた物件の場合です
でも、そこから修繕費や家賃の下落、固定資産税、黒字分の住民税など差し引くと、不動産投資が有利かというとなんとも言えない金額になりそうです。
一方、65歳までの生命保険としてなら不動産の団信のほうが補償内容は厚い。
けれど、今から不動産投資を始めると、定年退職後にも住宅ローン返済をすることになり、正直老後の負担。
生命保険としての機能を優先しようとは思いませんでした。
③節税するため
不動産投資をすれば事業として認められて青色申告できる。
青色申告の基礎控除があるし、赤字の場合は給与との損益通算ができる。
さらに、不動産投資に関わる費用を経費にできる。
と思っていたけど、ワンルームマンション投資1室や2室じゃ「事業」とは認められないので、節税効果は期待できない。
しかも、この物件はそもそも毎月マイナスになっているので、節税どころじゃない(笑)
④家賃収入か売買益目的か
家賃収入は、利回りがプラスなら毎月収入が得られる。
でも、ワンル-ムマンション投資は基本的に利回りがマイナスになるらしい。
保険料感覚で毎月約1万円払うことで、ロ-ン返済後にその不動産の家賃収入が丸まる手に入るというのが魅力。
しかし、まにゃ家の場合はiDeCoやつみたてNISA、特定口座で投資をしていることもあり、老後資金には困らなそう。
足りていないのは教育資金。
ということで、教育資金を得るために不動産売買益を狙うことが目的になる。
それを伝えたところ、2~3戸投資して、10年後に売って200万円利益があればいいなというところらしい。
リスクとリタ-ンが見合っているのかあやしい・・・。
ということで、ワンルームマンション投資はそもそも私の投資目的に合ったものではなかったので、やらないという結論に至りました。
ただ、マンション1棟や戸建てはまだ捨てきれない!
不動産ローンが通らない可能性があるけど、場所や物件を選べばできなくはないようなので、引き続き情報収集に励みます。
今回のワンルームマンション投資の物件は割に合わないという結果でしたが、当然、世の中にはもっといい物件、もっといい不動産会社があると思います。
でも、そういう優良物件は、勝手に向こうから転がってくるものではない。
自分で労力をかけて探すとか、人脈を作るとか、相応の努力が必要。
以上、この記事がお役に立てば嬉しいです!
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