投資歴10年以上の、まにゃです🐈
不動産投資を始めるために、本を10冊以上読んだあと、大家の会に入りました。
ぶっちゃけ、本の情報だけじゃわからない！
実際に不動産投資をしている人に聞いたほうが早い。
この記事では、
・複数の大家さんの経験談
・不動産投資の本10冊以上
から導き出した、私の考えを書きます。
会社員でも不動産投資はできるのか？
気になっている人は読んでみてください。
不動産投資とは？
そもそも、不動産投資はなにか、おさえておきましょう。
不動産投資とは、
投資方法です。
不動産投資のメリット
不動産投資は以下のようにメリットがたくさん！
①不労所得を得られる
②相続税の節税効果を得られる
③保険代わりになる
④貯蓄効果を得られる
⑤ミドルリスクで長期＆安定的リターンを得られる
⑥インフレに強い
⑦自己資金を少なく始められる
⑧レバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られる
⑨ある程度リスクをコントロールできる
⑩手間や時間がかからない
⑪資金計画が立てやすい
不動産投資のメリットについて、詳しくはこちらの記事へ。
不動産投資は実は初心者向き？メリット・デメリット・始め方など
不動産投資のデメリット
一方、不動産投資にはデメリットもあります。
①想定通り入居者が入るとは限らない
②信頼できる不動産屋を探す必要がある
③家賃を踏み倒されることがある
④物件の修繕をしたり、管理をする必要がある
⑤資金の流動性が低い
⑥不動産価格下落リスク
⑦ 賃貸を始めるまでに時間と手間がかかる
こちらも、詳しくは先ほど紹介したこちらの記事に書いています。
不動産投資は実は初心者向き？メリット・デメリット・始め方など
不動産投資でやるべきこと
特に、さきほどのデメリット「⑦ 賃貸を始めるまでに時間と手間がかかる」が、これから不動産投資をはじめようという人にとっては大きな壁。
例えば、以下のようなことをしないといけない。
①目標設定
②情報収集
③不動産屋探し
④物件探し
⑤シミュレーションする
⑥現地調査
⑦金融機関探し
⑧管理会社探し
⑨売買契約
⑩物件の管理
賃貸を始めた後、⑩の物件の管理は管理会社に任せられるので、不動産投資が大変なのは賃貸を始める前までとも言えます。
セールストークに注意
ここで、不動産投資でよく聞く要注意なセールストークをご紹介。
①年金代わりになる
不動産投資でよく言われるのが、ローン返済後は年金代わりになるということ。
でも、本当に年金代わりになるか？
例えば35歳で不動産物件を購入し35年ローンを組んだ場合、完済するのは70歳。
現在の企業の定年を考えると65歳で定年となり、残り5年間は収入がない状態でローンを払い続けなければいけなくなる。
しかも、マンション等の老朽化で修繕費用がかなりかかる。
私は実際の物件でシミュレーションしたけど、すべての物件が、投資した金額よりもリターンが大きくなるのは80歳前後だった・・・。
遅すぎじゃない？
かといって、20代から早く始めて長くローンを組もうと思っても、
・頭金が貯まっていない
・給料が低いのでローンを組みにくい
という問題がある。
②節税になる
節税になるっちゃなるけど、ごくわずか。
例えば、年間経費にできるのは3,000万円の物件でも約60万円程度。
しかも、経費がまるまる節税額になるわけではない。
経費×所得税率が節税額。
年収600～700万円程度のサラリーマンであれば、所得税率が20％程度なので年間約12万円の節税。
年収が低ければ、節税額はもっと低い。
会社員が不動産投資できるのか
さて、それでは本題へ。
会社員は本業があるため、基本的に片手間で不動産投資することになります。
不動産投資するためには、デメリットで述べたようなやるべきことがたくさんあります。
そんな中でも取り組みやすいのは、ワンルームマンション投資。
物件が多く、情報が手に入りやすいです。
しかし、収益性がかなり低く、どの大家さんも「やめたほうがいい」という意見でした。
あまり時間をかけずにやろうとすると、それなりの利益（下手したら損）になってしまうんですね。
実績をあげている大家さんたちがおすすめするのは、「築古物件をリフォームして賃貸あるいは売却する」投資法。
基本的に、リフォームがついてきます。
そのぶん、どこまでリフォームで綺麗になるのか、知識や目利きが必要になります。
しかも、リフォームして優良物件に生まれ変わる物件はあまりないので、地道に探し続けないといけません。
少なくとも、物件購入まで1年はかかると思ったほうがいいです。
さらに、リフォームも自分である程度ＤＩＹするか、業者にすべて任せるかによっても収益率は変わります。
自分でやるなら収益率が高くなりますが、時間もかかります。
不動産投資でうまくいっている人は、このリフォームが上手な人が多い。
そのうえ、物件の目利きや、優良な不動産管理会社情報、リフォーム会社情報を得るためにも、大家の会などで大家さんと交流したほうが成功率は上がります。
とにかく、時間と手間がかかる、ということです。
会社員で働きながらやるには、余暇を不動産投資に注ぐ覚悟が必要です。
そんな人もいますよね。
私もその１人です。
不動産投資はしたいけど、子育てしながらだと時間が取れない・・・
そこで私は、忙しくてもできる不動産投資にたどり着きました。
忙しい会社員におすすめの不動産投資
実は他にも、不動産投資をできる手段があります。
それが、
・REIT（リート）
・不動産クラウドファンディング
REITは、簡単にいうと「投資信託感覚で、手軽に複数の不動産に投資できる商品」です。
詳しくはこちらの記事に書いています。
REIT（リート/不動産投資信託）とは？メリットやデメリットは？簡単に不動産に投資できる！
一方、不動産クラウドファンディングとは、不動産を利用した事業を行う運営会社に、インターネット経由で複数人が投資をするものです。
その事業がうまくいったら、利益が出資者に分配されます。
REITと不動産クラウドファンディングを比較した場合、それぞれのメリット・デメリットは以下のとおり。
【REITのメリット】
【REITのデメリット】
【不動産クラウドファンディングのメリット】
【不動産クラウドファンディングのデメリット】
・運用会社の倒産リスクがある
・基本的には途中換金できない
・人気案件に投資できないことがある
まとめると、REITよりも不動産クラウドファンディングのほうがおすすめです。
なぜなら、不動産クラウドファンディングのほうが
・案件によっては高利回りになる
・株式とは違う値動きでリスク分散できる
・多くの人にとっては課税が少なくなる
からです。
不動産クラウドファンディングとREITの違いについて、詳しくはこちらの記事へ。
不動産クラウドファンディングとREITの違いは？投資歴15年の著者のおすすめ
不動産クラウドファンディングはよい案件に投資できれば、年利20％ということもあります。
ただし、自分で不動産投資するのとは違い、投資期間は1～2年と短いので、平均して高い利回りを出し続けるのは難しいでしょう。
大きなリターンを得たいのであれば、それなりの資金や時間、労力をかける必要があります。
手軽に大きく儲かるものはありません。
また、不動産投資の場合でも、お金と時間をかけたからといって、必ずしも大きなリターンが返ってくるわけではありません。
そのあたりを考慮して、自分にふさわしい投資法を検討しましょう。
まとめ
・不動産投資は、物件を購入してしまえば手間をあまりかけずに、大きなリターンを得られる可能性がある。
・しかし、それまでに膨大な時間がかかる。
・時間をかけずに不動産投資する方法に、「REIT」と「不動産クラウドファンディング」がある。
・「不動産クラウドファンディング」であれば、株式投資のリスク分散先になるし、高利回りも期待できる。
実際に私が年利20％以上の分配金をもらった不動産クラウドファンディングが、「COZUCHI（コヅチ）」です。
予想利回りよりも高くなることがあったりして、おすすめです。
現時点で、予想を下回ったことはありません。
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