不動産投資初心者におすすめの本「買ってはいけない収益物件の見分け方」を要約

実際に物件を見たりして不動産投資を勉強している、まにゃです！

少し前にワンルームマンション投資の物件を見たんですが、噂に違わず、低収益物件ばかりでした。

生命保険の代わりに保有するならありかもですが、それでも微妙だと私は判断しました。

日々、不動産投資情報を調べて勉強していたおかげで表面的な利益を鵜呑みにせずに済みました。

さて、今回は、一棟買いの不動産投資を対象とした収益物件の見分け方について書かれた本、「買ってはいけない収益物件の見分け方」の内容を簡単に紹介します。

不動産投資はたくさん本を読んで、多面的に捉えられるようになっていたほうがいい！

この本のメリット

・収益物件の見分け方がわかる

・危険な物件を見分けるための確認ポイントがわかる

・後々かかってくる修繕コストについてわかる

・修繕コストを下げるための方法がわかる

「買ってはいけない収益物件の見分け方」は2019年3月に出版された本です。

やや古い本ですが、基本的なことについては今も変わりないかと思います。

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第１章 中古収益物件流通の背景

基本的には中古の収益物件がおすすめ。

第１章では、その理由や、中古収益物件流通の背景が書かれています。

中古物件購入時に注力すべきは、「不動産的調査」と「建築的調査」の２方面から物件調査すること。

特に「建築的調査」は十分にされていない不動産が流通している。

第２章 こんな物件は買ってはいけない

違法建築物件は結構出回っている。

中古収益物件に多い違反建築は以下の通り。

建ぺい率オーバー

詳しい建築面積を算定するには、正しい設計図面があるか確認が必要。

正しい設計図面とは、建築確認申請時の図面ではないので注意。

違法増築

10平米を超える面積の増築には、建築確認申請が必要。

しかし、ほとんどが建築確認申請違反建築だった。

違法増築のリスクは、行政からの取り壊し命令が出る可能性があること。

不適切な界壁

境目となる壁には、遮音性能や防火性能が屋根裏か天井裏に達するように設けることとされている。

それができているかの最も効果的な確認方法は、点検口からの目視。

ユニットバスの天井には点検口が設置されていることがほとんど。

開閉の構造までは把握できないが、有無の確認はできる。

お風呂の天井、開くけど中を見たことないなぁ。

その他にも細々と以下のような違法建築がある。

・天井高さ1.4 M を超えるロフト→違反建築

・安全な避難経路が確保されていない

・敷地内の通路の幅員不足

・木造物件はシロアリ被害に要注意

・建物の傾き

第３章 こんな物件は慎重に検討すべき

以下のような物件ではないか、要確認する。

・違法の共用階段になっている

・ただし書き道路への接道

・用途変更の確認申請が必要な物件

・消防法に違反した建物

・軒の出が小さい建物

軒の出が小さい物件は、デザイン性は良いが機能性では劣る。

第４章 こんな物件は修繕コストを考慮して購入する

以下のような物件は、修繕コストを考慮しておかないと後で大損する。

・メンテナンスが重要な貯水槽給水ポンプ

・思わぬ交換や修繕費用がかかりがちな自動火災報知設備

・不連続なベランダの避難ハッチ交換

・エレベーターは最も高額な修繕費用が必要

・オートロック連動インターホンの修繕コスト

・8年ごとに交換が必要な水道の私設メーター

・植栽の多い物件の注意事項

・15〜20年でユニットバス交換工事が必要

・配管の交換時期はおよそ20年

・影響が甚大な鳩被害

・タイルの張替え工事

・カーペット貼りの床

修繕費がかなりかかりそうですね！

第５章 この工事は必ずやる

必ずやるべき工事は以下の通り。

共用設備の不具合修理

以下のような共用設備の不具合は必ず行う。

・エレベーター

・浄化槽

・貯水槽給水ポンプ

・消防用設備

・受変電設備

・集合住宅用インターホンシステム

・集合ポスト

構造に支障をきたすものの修理

以下のような、建物の構造に支障をきたすものは必ず修理する。

・コンクリートの爆裂

・鉄筋の露出

・構造クラックの発生

雨じまいに影響する工事

「雨じまい」とは、「家の中に雨水が入らないようにする製品の構造や設置・固定の仕組み」のこと。

以下のようなことは雨じまいに関係するので必ず工事をする。

・雨漏りが発生しないための工事は最優先

・外壁屋根塗装による外装材の保護

・シーリングの打ち替え

・屋上防水の是正

その他にも以下のような工事は必ず行う。

・安価で費用対効果の高いカラーモニターホン設置

・温水洗浄便座の設置

・電気コンロから IH ヒーターへの交換工事

考慮すべき費用が多すぎるっ(笑)

第６章 工事費用を抑えるための工夫

工事費用をおさえるために、以下のような工夫ができる。

・クロスを張り替えるより、クロス染色

・日々の修繕費用を増加させる過度な設備投資を行わない

・床は塩ビタイル

・押入れのクローゼット化

・強度が高いクロスを選ぶ

これだけ見てもわからないと思うので、不動産投資を真剣に考えている人はぜひ「買ってはいけない収益物件の見分け方」を読んで、しっかり押さえておきましょう！

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