投資歴10年以上の、まにゃです🐈
株式投資、投資信託、ETF、FX、仮想通貨、不動産クラウドファンディング、と様々なものに投資してきました。
そんな私ですが、不動産投資は未経験。
でも、将来的に不動産投資を絶対やりたいと思っています。
なぜなら、実は不動産投資は初心者向きだから。
ミドルリスクでハイリターンを狙えます。
手間はかかりますが、努力次第で株式投資では狙えないようなリターンを得ることができます。
資産家は基本的に不動産投資をしています。
・資産を築きたい
・初心者でもできる堅実な投資を始めたい
・時間にゆとりがある
・安定した不労所得を得たい
そういう人は、ぜひこの記事を読んで不動産投資について勉強しよう♪
初心者でもイメージできるよう、不動産投資のメリットやデメリット、始め方などを解説しています。
不動産投資って？
不動産投資とは、
・不動産を購入して第三者に貸し出すことで、入居者から家賃収入（不労所得）を得る
・不動産を安く買ってリフォームなどをしてより高く売ることで大きな売買益を得る
投資方法です。
それでは、そんな不動産投資のメリットやデメリット、始め方を見ていきましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットには、以下のようなものがあります。
①不労所得を得られる
不動産から得られる収入は、自分がその場にいなくても得られる不労所得です。
②節税効果を得られる
法人化して不動産投資を行うことで、法人税が適用され、税率が低くなります。
③相続税の節税効果を得られる
現金を不動産に変えることにより、財産としての評価額が下がり、結果、相続税を引き下げることができます。
④保険代わりになる
不動産投資を行う際、一括で購入するより不動産投資ローンを組む方の割合が多いです。
民間の金融機関のほとんどはローンを契約する際に、「団体信用生命保険」（団信）への加入が義務付けられていますが、団信は生命保険の一種です。
団体信用生命保険は契約者に万が一のことがあった場合に、保険金でローンの残債が弁済される仕組みとなっています。
保険料はローンの金利に上乗せされる形が一般的です。
⑤貯蓄効果を得られる
物件を購入する際に金融機関から借入を行い、賃料収入から経費支出や借入返済を行っていくことになりますが、借入返済のうち元金返済部分が貯蓄としての効果を持ちます。
⑥ミドルリスクで長期＆安定的リターンを得られる
不動産を買うとなると金額が大きいのでハイリターンと思ってしまいますが、実はミドルリスク・ミドルリターン投資と言われています。
対して、株式やFXはハイリスク投資と言われます。
不動産投資は、元本の保証はありませんが、投資した資金が一瞬で消えてしまうようなことはなく、投資がうまくいった場合は、ある程度の利益となります。
そういう意味で初心者向きとされています。
確かに、株式は一瞬で価値が消えました(笑)
⑦インフレに強い
家賃は物価指数と連動しており、インフレが起きると、家賃も上がる可能性が高いです。
また、多くのケースでは不動産投資を行うにあたって投資用ローンを組みますが、インフレは貨幣の価値が下がるので、ローン（債務）も実質目減りしているという現象が起こります。
ちなみに、日本銀行はインフレ率2％を目指しているので、インフレは緩やかに起こる可能性が高いです。
⑧自己資金を少なく始められる
不動産投資における自己資金は、一般的には「ローンの頭金＋最初に必要となる諸費用」のために用意します。
金額はケースバイケースですが、物件価格の15～30%程度を用意するのが一般的です。
格安の区分マンション（300万円～600万円）であれば、自己資金100万円で始められます。
※余裕資金が1,000万円になったら不動産投資を始めましょう、というのをいろんな本で見かけます。
⑨レバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られる
少ない自己資金＋銀行からの融資によって、当初の自己資金だけでは実現できないような投資効果を得ることができます。
⑩ある程度リスクをコントロールできる
不動産投資には様々なリスクがありますが、徹底的な調査や保険への加入などによって、リスクをある程度コントロールすることができます。
⑪手間や時間がかからない
他の投資方法では月によって収益が大きく変わることがありますが、不動産投資なら賃貸を始めてしまえば毎月決まった額の収入が入ってくるため、安定した利益を得られます。
また、基本的には物件を選んだあとの管理は管理会社に任せることができるので、手間がほとんどかかりません。
⑫資金計画が立てやすい
不動産投資は、得られる家賃収入や、かかる経費が事前に予測しやすいです。
そのため、資金計画が立てやすいです。
え、実はめっちゃいい投資対象なんじゃ！？
不動産投資のデメリット
それでは、不動産投資のデメリットを見ていきましょう。
①想定通り入居者が入るとは限らない
入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。
当然、入居者がいなければ家賃収入は入ってきません。
空き室対策として、サブリースを利用するという方法があります。
サブリース会社に物件を貸し出し、サブリース会社が賃借人に貸し出して賃料を徴収します。
②信頼できる不動産屋を探す必要がある
不動産投資においては、物件選び、融資、賃貸経営、入居者募集、修繕、売却時期など、検討事項が多く、様々な視点で比較し、安心して任せられる不動産屋を選ぶ必要があります。
③家賃を踏み倒されることがある
所有する物件が満室でも、家賃滞納者がいると家賃収入が減ります。
また、家賃滞納者が長期にわたり居座ることになると、支払い要求の為に労力・時間を費やすことになります。
（こちらもサブリースを利用することで回避可能です）
④物件の修繕をしたり、管理をする必要がある
老朽化した建物をそのままにしておくと、次の入居者を見つけにくくなり、空室リスクが高くなります。
普段から修繕とメンテナンスを心がけ、外壁塗装の塗り替え等の大規模な修繕には、長期修繕計画をたてて準備する必要があります。
⑤資金の流動性が低い
不動産の場合、売却しようとしてもすぐに売却できるとは限りません。
市場の変化により、投資用不動産が将来売却できないかもしれないというリスクもあります。
⑥不動産価格下落リスク
不景気等により、購入した投資用不動産の価格が、将来下落するリスクがあります。
⑦ 賃貸を始めるまでに時間と手間がかかる
これが1番のデメリットだと思います。
不動産の賃貸を始めるまでにかなりの時間と手間がかかります。
具体的な手法は様々ありますが、不動産投資の手順の概要は以下の通りです。
①情報収集
まずは不動産投資の本を読んだり、インターネットで情報を集めましょう。
私はまだ10冊しか読んでいませんが、多様な手法があるので自分にあったものを探す必要があります。
一番いいのは、自分と同じような条件から不動産投資を始めてうまくいっている人に教えてもらうことです。なかなかいないですが。
②目標設定
なぜ不動産投資をするのか、その目的のためにどれだけの利回りがあればいいのかなどを決めて、そこから投資対象エリアや物件の種類などを決めていきます。
③不動産屋探し
デメリットでも述べた通り、信頼できる不動産屋探しがかなり重要です。
不動産屋までのアクセスの良さや、書籍やネットの情報を元に不動産屋を訪ね、話をするなどして信頼できるかどうか見極めなければなりません。
一番いいのは、うまくいっている人に不動産屋を紹介してもらうことです。
間違っても、身近で不動産投資をしているからという理由だけで紹介してもらわないようにしましょう。
④物件探し
最低1000件分の物件情報を見たほうがいいです。
ネットや不動産屋のシステムなどから確認できます。
⑤シミュレーションする
気になった物件について、どれだけの経費が掛かるか、どれだけの収入を見込めるかなどをシミュレーションします。
⑥現地調査
シミュレーションしたうえで良いと思える物件について、現地調査します。
写真を撮るなどして細部をチェックします。
⑦金融機関探し
融資をしてもらうための金融機関を探します。
金融機関には融資可能エリアや、融資条件などがあるため、それを調べてふさわしい金融機関（複数）に話をしに行く必要があります。
⑧管理会社探し
満室経営をするためには優れた管理会社と契約する必要があります。
そのために情報収集をしたり、実際に複数の管理会社に足を運ぶ必要があります。
⑨売買契約
契約内容にしっかり目を通し、不利になること等がないかチェックします。
また、様々な書類を準備する必要があります。
そして、売買契約後は管理契約もあります。
⑩物件の管理
ここまでくれば、管理会社にあとは任せることができます。
たまに物件の掃除などに行って、状況を確認しておくといいようです。
⑪青色申告の届け出
事業開始から２か月以内に税務署に届け出が必要です。
これをしておくことで、節税ができるなど様々な効果があります。
初心者が不動産投資を具体的にイメージするのに、「不動産投資の教科書」という本がとてもよかったです。
不動産投資についてもっと具体的に知りたい方は、ぜひ読んでみてください。
不動産投資は日本より海外のほうが有望？
不動産投資に関する本を読むと、人口が減少している日本よりも、将来有望な海外の不動産投資が推奨されていました。
海外不動産投資の手順としては、「情報収集→現地視察→信頼できるブローカー探し→管理会社と契約すればいいのでハードルは高くない」と書かれていましたが、いやいや、ハードル高すぎ(笑)という感じでした。
【結論】まずは他の投資で資産を作ってからチャレンジする
資産を着々と築いている人は不動産投資をしている、というのは事実なので、ゆくゆくはやってみたいと思っています。
まずは普通の人でもできる投資を続けて、ある程度の資産（1,000万円が目安のようです）を築いてからですね。
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