不動産投資を勉強中の、まにゃです！
不動産投資はちゃんとやればローリスク・ミドルリターンと言われたりします。
なぜかというと、不動産投資のリスクは事前に予測可能なものが多く、その対策を事前にできるから。
とはいえ、ちゃんと勉強せず、リスクに対する対策をしなければ、ミドルリスク・ローリターンになりかねません。
ということで、不動産投資の本を10冊以上読み進めています。
今回は、「人生100年時代のマンション投資の教科書」という本を紹介。
この本は、「そのまま鵜呑みにするのはどうなんだろう？」と思う内容も多々あったので、そこは突っ込みを入れています(笑)
・空室リスクを下げるための方法がわかる
・賃貸管理会社を選ぶ時のポイントがわかる
・年代別の不動産投資戦略がわかる
- 空室リスクを低下させるための2本柱
- 提携ローン会社の数を見る
- 中古マンションばかりを紹介する会社を避ける
- 大きな金額の借金で思考停止しないために
- 45年ローンをフル活用したい
- 年代別の投資戦略
- グローバルな視点で見ると東京圏は割安
- 投資手法の紹介
空室リスクを低下させるための2本柱
オーナーにとって特に重要な存在となるのは、賃貸管理会社。
しっかりした賃貸管理会社に依頼することができれば、それだけで空室リスクを下げることができるから。
入居希望者と直接接している賃貸仲介会社は、信頼できる賃貸管理会社の物件情報から紹介していく。
普段から賃貸仲介会社と密にコミュニケーションを取り、強いコネクションを作っている賃貸管理会社に依頼することで、人気のある物件を選ぶのと同様、物件の空室リスクを下げることができる。
・人気のある物件選び
・実力のある賃貸管理会社選び
が、空室リスクを下げる２本柱。
管理会社を選ぶ際には、できるだけ複数の業務をワンストップに依頼できる会社を選ぶことをお勧めする。
別々に契約していると連絡業務だけでも時間を取られる。
不動産投資は非常に長期に及ぶ投資だから、パートナーとして選ぶ会社は最終的な安定性も必要。
会社の財務的な情報は、帝国データバンクの想定を判断すればいい。
50点あれば一般的には安定的。
60点を超えると将来、倒産の危険性がほとんどない財務的に安定した企業。
提携ローン会社の数を見る
パートナーを選ぶ際には、購入時に提携ローン会社がいくつ利用できるかも確認する。
なぜなら、提携ローン会社が少ないと融資限度額が希望のものにならなかったり、購入可能な物件の戸数が制限されたりするから。
最低4社は提携ローン会社があることが条件。
中古マンションばかりを紹介する会社を避ける
中古マンション市場の競争が過熱化しており、結果として物件価格の高騰や粗悪な物件の増加などの現象が起こっている。
こうした現状で中古物件を狙うにしても、新築マンションを主に販売している会社の方がむしろ優良な中古物件を持っているケースが多くなっている。
さらに、中古物件の一番のウリである利回りも、ローンの利率まで含めて考えると新築物件の利回りと差がほとんどなくなるケースもよく見受けられる。
物件購入時のローンの利率は、一般に新築の方が中古より低くなる。
最近では中古物件の利回り自体も低下傾向にあるため、ローン利率まで含めて考えれば、必ずしも中古は有利とは言えなくなっている。
大きな金額の借金で思考停止しないために
月々のローンの返済や諸経費、税金などを考慮しても、将来的なリターンのほうが大きいのであれば、むしろ積極的に借りるべき借金。
マンション投資に向いていないと思われるタイプは、短期的に大きな利益を得たいと考える人。
最初は１戸ずつ購入し、最終的にはアパートやマンションを１棟単位で丸ごと購入することで、短期間のうちに大きな不労所得を得ることを狙う手法が最近は一般的。
しかし、そうした投資手法で成功できるのは、才能と幸運に恵まれたほんの一握りの人だけ。
表面的な利回りに釣られて買ってはいけない物件を購入し、毎月利益よりも損失を出してしまうような物件を抱えて身動きが取れない状態で終わる。
45年ローンをフル活用したい
ローンを組むときに大事なのは、できる限り長い返済期間を組むこと。
返済期間を長くすればそのぶん月々のローン返済額を低く抑えられる。
少ない手数料で繰り上げ返済を実施できることがほとんどなので、将来お金がある時に繰り上げ返済すれば家賃収入を手にするタイミングを定年退職などの時期に合わせることも簡単にできる。
ローンを長く組むことによる利子の増加については特に触れられてなかった。
年代別の投資戦略
20～30代
ある段階で物件を購入し、頭金で収支をプラスに調整しておけば、後は完全にほったらかしにできる。
40～50代
とりあえずローンは最大限長い期間で借りておく。
これは団信による生命保険的な効果をできるだけ長く維持するのと同時に、月々のローン返済額を低く抑えるため。
その上で定年した時点で残債を整理したい気持ちが強ければ、退職金を使って一気にローンを完済するのもいい。
転職や給料の減少で返済ができなくなった場合について触れられてなかった。
グローバルな視点で見ると東京圏は割安
東京圏は世界の他の上位都市に比べて、不動産の価格がまだかなり割安な水準。
東京の不動産は諸外国の都市よりも価格がかなり安く、それでいて賃料の水準が他のアジア圏の都市よりはかなり高い。
つまり、東京圏の不動産はグローバルな視点で見れば相対的に利回りが高い。
こうした背景から、特にアジア系の富裕層が東京圏の不動産に注目している。
アメリカやヨーロッパにおける不動産投資が一定の規模に達しているため、分散投資の観点からも割安な東京周辺の不動産が購入されている状況。
アジア系富裕層をはじめとする諸外国からの投資資金の流入は、今後も東京や東京圏が魅力的な都市である限り長く続くと考えられる。
投資手法の紹介
一気に4戸程度の物件を購入し、積極的な繰り上げ返済を行うことで、短期間のうちに大きな追加所得を得ることを狙う手法の紹介。
例えば、少しだけ頑張って毎年100万円を貯めて、その金額を継続的に繰り上げ返済していくと仮定。
返済額を小さくするのではなく、返済期間の短縮を選択する。
4戸のうちの1戸は、最初の物件の35年ローンが10年で短縮完済できる。
この戦略のデメリットが書かれていなかった。
少々難ありですが、不動産投資本は幅広く読んでおいた方が様々な視点から物事を見られるようになっておすすめ！
【関連記事】
不動産クラウドファンディングとREITの違いは？投資歴15年の著者のおすすめ
不動産投資のクラウドファンディングとは？年利10％超え！【実践ブログ】
ワンル－ムマンション投資は割に合わない！？結論 【不動産投資ブログ④】
★にほんブログ村に参加しています★
クリック頂けると嬉しいです！
にほんブログ村
