ワンルームマンション投資は実際どうなのか？不動産会社との対話【不動産投資ブログ②】
不動産を見て、投資するか検討しているまにゃです！
前回、不動産を実際に見る前に、知っておくべき情報について記事を書きました。
その中に「ワンルームマンション投資はやめとけ」ということを書いています。
８割がたの書籍や不動産投資のサイト、YouTubeでそう言われているんですよね。
ところが、夫の親友で不動産会社の副社長をしている人が「１棟不動産投資はあまりにリスキーだからワンルームマンションのみにした」と言っていた。
え、ワンルームマンション投資ってNGじゃないの？
と思ったので、実際のところワンルームマンション投資はどうなのか、話を聞いてみました。
今回は、実際に不動産会社副社長に聞いた話・こちらから質問したことに対する回答などをまとめました。
不動産会社副社長の話
まずは、不動産会社副社長（Kさん）が、裏事情も含めて赤裸々に話してくれるということだったので、そのKさんの話を紹介します。
不動産会社から買う物件は割高
不動産オーナーと投資家の間で仲介している業者（不動産会社など）が利益を上乗せしているので、物件は割高になっている。
さらに、不動産投資セミナーや広告をしている会社を介する場合はその広告費用も上乗せされる。
これは真実ですね。本などに書いてあるし、広告費はそういうもの。
その点、Ｋさんの会社では利益をほとんど取らず、手付金や消費税など最低限の購入費用だけをお客さんに払ってもらうようにしている。
夫の親友ということもあり、ここも信用しようと思いました。
ただ、この会社が潰れるのではないかという心配はしました(笑)
不動産投資のポイント
Kさんに、不動産投資をする際のポイントをいくつかお話しいただきました。
・木造よりもRC造
在宅勤務が広がったことにより、木造よりも防音がしっかりしたRC造（鉄筋コンクリート造）の物件に需要がある。
・場所が重要
ワンルームマンション投資するなら東京23区・川崎・横浜・大阪環状線の内側にある物件が良い。
他の地域は物件を買った瞬間に価値が下がる。
ワンルームマンションなら、確かにそうだろうなという印象。
郊外は1棟や戸建てがメインになるみたい。
物件価格の決まり方
物件の利便性、将来性、希少性によって賃料が決まる。
そして、その賃料によって価格が決まる。
新築かどうかは関係ない。
また、不動産投資会社のブランド力、管理会社がしっかりしているかどうかによっても価格が変動する。
信頼できるところで買えば賃料は下がりにくい。
これは「へぇ～！」でした。
中古物件は10年未満のものを買ったほうが良い
銀行側では減価償却の耐用年数を55年で計算しており、それを超えると物件の価値がなくなる。
つまり、築20年以上で35年ローンを組むと、ローンを完済するころには建物の価値がなくなってしまっている。
すると、その物件を購入しようとする人がローンを組めないので、売りづらくなる。
（土地は別）
老後に売ろうと思っても売れないから、インカムゲインを狙うしかない。
目的や目標額の設定が大切
不動産投資をする目的や目標額によって投資すべき物件が異なるので、その設定が大切。
資産形成を加速させる＆リスク分散のために不動産投資、と思っていましたが目的や目標額が曖昧でした・・・。
こちらの質問に対する回答
前回記事にした不動産投資本の知識などから、疑問や不安がありました。
そこで、それらについて質問しました！
物件の調査は遠隔でできるのか
私は大阪在住。
一方、お勧め物件は東京。
そこで、物件の調査は遠方にいてもできるのか、やはり手間や時間がかかるのではないかということを聞いてみました。
Kさん曰く、銀行から融資してもらえる物件ということは、ある程度信頼のおける物件であるということ。
それを信じて物件を見ない人が実は多い。
また、ネットで周りの家賃相場を見たり、Googleマップで周りに変な建物がないか見るだけで終わらせる人も多い。
もちろん、Kさんの会社で現地調査はするとのこと。
自分の目で見ずに判断するのは正直不安・・・。
空室リスクについて
空室リスクが心配だ、ということを伝えてみました。
Ｋさんからの回答は以下の通り。
立地や利便性がいいワンルームはすぐに入居者が決まる。
また、ワンルーム25㎡の改装費用は安く済む。
エアコン、給湯器あたりは高いが、お風呂などは意外と安い。
内部設備の修繕費用は月3,000円を積み立てておけば十分。
入居者募集は管理会社が行うが、そのための広告費が必要になる。
空室を防ぐ努力は必要。
ワンルームということは、単身者。
結婚などをして短期で引っ越すことになる可能性も結構あるのでは？
空室が出ると少なくとも家賃２か月分はとんでくからやっぱり心配・・・。
家賃の下落リスクについて
家賃は建物の老朽化に伴って下落していくのが普通なので、投資対象としているエリアでどれくらい下落するものか聞いてみました。
Ｋさんの回答は以下の通り。
人口は減るとはいえ、立地や利便性がよい物件なら、修繕すれば入居者がつく。
う～ん。入居者がつく＝家賃が下がらないということはないよね。
地震保険について
〇年以内に大地震が起こる、という情報があるので、地震保険は入っておくべきか聞いてみました。
Ｋさんの回答は以下の通り。
地震保険は火災保険の半分の保障までしか入れない。
それで年間保険料が5千円ほど。
火災保険は10年で2～3万円。
これは絶対加入しないといけない。
大家の火災保険は放火くらいしか適用されないからあまり意味はないけど。
ワンルームは建造物で１番強い強度を持っており、それが倒壊するような大震災が起こるのであれば、国の救済が入るはず。
過去の大震災ではローンの支払い停止など救済があった。
自宅の場合は住まいがなくなるから地震保険に入ったほうがいいが、投資不動産の場合は入らなくてもいい。
これは「なるほど！」と思いました。
物件購入費用以外にかかるお金
物件購入費用以外にかかるお金は本で勉強してだいたい知っていたけど、実際どれくらいかかるものかを聞いてみました。
Ｋさんの回答は以下の通り。
・管理手数料が家賃の3～5％
・家賃保証が管理手数料込みで家賃の10％くらい
・共有部分の修繕積立金は年々あがっていく
・固定資産取得税が半年後に１回発生する
・手付金最低10万円（頭金）
・登記費用（中古60万円、新築100万円程度）
・内部設備の修繕費用は月3,000円積み立てておけば十分
正直ベースの金額かなと思いました。
これ、表面利回りに入ってないから要注意。
今後の展開
ワンルームマンション投資といっても様々な物件があるので、ここに書いたことがすべての物件にあてはまるというわけではありません。
ですが、この時点で空室リスクや家賃下落リスクなどに対する不動産会社の考え方が甘く、鵜呑みにすると危なそうだなと感じていました。
さらに、ワンルームマンション投資は基本的に毎月のキャッシュフローがマイナスになる＝毎月支払いが発生する、とも言っていました。
実際のところ、非常に微妙だと感じています。
とはいえ、実際の物件を見ないと何とも言えないので、次は実際にどれくらい融資をしてもらうことが可能で、どんな物件があるかを見ていくことにしました。
融資枠を調べてもらうのに提供した情報は
・年収
・勤続年数
・家族構成
・借り入れ状況
・経歴
・会社情報
・職歴
です。
これをメールで伝えるだけでだいたいどれくらい融資が通るのか教えてもらえました。
ちなみに、築古物件は担保力がないので融資が通りにくいとのこと。
次回は、平均年収の私たち夫婦が融資してもらえる範囲で買える実際の物件を検討していきます。
不動産投資で押さえるべきポイントや、利回りの計算方法がわかるので要チェック！
以上、この記事がお役に立てば嬉しいです♪
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